Si eres administrador y este año abriste la cotización de la empresa de vigilancia y pensaste que había un error, no lo había. El precio de un puesto de vigilancia de 24 horas en Colombia subió cerca de un 30 por ciento en un solo semestre, y no es una decisión de tu proveedor: es la tarifa mínima que fija el regulador. Actualizado en noviembre de 2026. Un riesgo aparte del costo es contratar un conserje para hacer de vigilante: lo explicamos en vigilante o conserje: el riesgo del Decreto 581 de 2026.
Este es el número que va a definir la asamblea de tu conjunto este año. Aquí está de dónde sale, qué significa por apartamento y qué alternativas reales tiene una copropiedad que no puede subir la cuota un 30 por ciento.
El salto, en números
La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada expidió el 30 de diciembre de 2025 la Circular Externa 20251300000115CS, con las tarifas mínimas de 2026. La tarifa no es un valor fijo para todo el año: sube en tres tramos.
| Periodo de 2026 | Tarifa base | Con gastos de administración |
|---|---|---|
| 1 de enero al 30 de junio | 9,77 SMMLV $17.106.341 | ~$18.820.000 |
| 1 al 14 de julio | 9,85 SMMLV $17.246.414 | ~$18.970.000 |
| 15 de julio al 31 de diciembre el tramo vigente hoy | 10,21 SMMLV $17.876.740 | ~$19.660.000 |
| Referencia: primer semestre de 2025 | ~$14.900.000 | |
La cuenta es más simple de lo que parece y conviene saberla, porque es la que usa tu proveedor para cotizarte.
Cómo se arma la tarifa
Salario mínimo x factor del tramo x (1 + gastos de administración y supervisión), más IVA. Para 2026 el salario mínimo es de $1.750.905 y el factor vigente desde el 15 de julio es de 10,21. Los gastos de administración dependen de la modalidad: 8% para medio humano sin arma, 10% con arma y también para los estratos residenciales 4, 5 y 6, y 11% con canino. Los valores de la tabla usan el 10 por ciento, que es el que aplica a la mayoría de las copropiedades.
Detrás del salto hay dos fuerzas al tiempo. La primera es el salario mínimo de 2026, fijado en $1.750.905 con un aumento cercano al 23 por ciento. La segunda es la reforma laboral: la reducción de la jornada terminó de aplicarse el 15 de julio de 2026, el recargo nocturno arranca desde el 25 de diciembre de 2025 a las 7:00 p.m. y no a las 9:00 p.m., y el recargo dominical subió del 80 al 90 por ciento. Sobre el decreto del salario mínimo conviene una nota de cautela: en febrero de 2026 fue suspendido provisionalmente y luego ratificado de forma transitoria por el Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026, así que vale verificar su estado antes de citarlo en un documento formal.
Un detalle que confunde a muchos consejos
La tarifa mínima aplica al puesto de vigilancia que presta una empresa vigilada por la Superintendencia. El portero o conserje contratado directamente por la copropiedad se rige por el costo laboral ordinario, hoy cerca de $14.900.000 al mes para cubrir 24 horas con tres turnos, prestaciones y relevos. Las dos figuras subieron, pero solo la primera tiene un piso oficial publicado.
La tabla por turnos: cuánto vale un turno diurno y uno nocturno
Casi nadie contrata solo puestos de 24 horas. Muchos conjuntos tienen un puesto completo en la portería peatonal y un turno parcial en la vehicular, y ahí es donde la cotización se vuelve difícil de leer. La circular resuelve esos casos con una regla de proporcionalidad: cuando el servicio es menor a 24 horas o a 30 días, la tarifa se calcula como un porcentaje del valor del puesto de 24 horas.
Lo primero que hay que decir es lo que más confunde: la circular no tiene un turno de 12 horas. Tiene dos franjas, y no son iguales.
| Turno | Horario | Proporción | Valor mensual |
|---|---|---|---|
| Diurno | 6:00 a.m. a 7:00 p.m. 13 horas | 47,59% | ~$9.360.000 |
| Nocturno | 7:00 p.m. a 6:00 a.m. 11 horas | 52,41% | ~$10.310.000 |
| Puesto completo | 24 horas | 100% | ~$19.660.000 |
El dato que descuadra el presupuesto
El turno nocturno cuesta más que el diurno aunque dura dos horas menos. La razón es el recargo nocturno, que desde el 25 de diciembre de 2025 empieza a las 7:00 p.m. y ya no a las 9:00 p.m. Si tu conjunto está pensando en recortar cobertura, recortar la noche ahorra más plata que recortar el día, y suele ser justo la franja con menos movimiento en la puerta.
Los valores de arriba salen de aplicar esos porcentajes sobre el tramo vigente. Sirven para leer una cotización y detectar si algo no cuadra, no para reemplazarla: el valor definitivo depende de la modalidad, del estrato y del IVA, y lo cotiza la empresa vigilada por la Superintendencia. Si una propuesta queda muy por debajo de estos números, vale preguntar de dónde sale el descuento, y verificar que la empresa tenga licencia vigente.
Qué significa eso por apartamento
El número grande no dice nada hasta que se divide. Un solo puesto de 24 horas, sin contar aseo ni administración ni mantenimiento, pesa así en la cuota mensual.
| Tamaño del conjunto | Un puesto 24h por apartamento |
|---|---|
| 50 apartamentos | ~$393.000 al mes |
| 100 apartamentos | ~$197.000 al mes |
| 200 apartamentos | ~$98.000 al mes |
| 300 apartamentos | ~$66.000 al mes |
Y la mayoría de los conjuntos no tiene un puesto, tiene dos o tres: portería peatonal, portería vehicular y a veces un supernumerario o una ronda. Con dos puestos, un conjunto de 100 apartamentos está pagando cerca de $393.000 por apartamento cada mes solo en vigilancia.
Por qué duele tanto
Dónde cae el aumento dentro del presupuesto
Un aumento del 30% en la línea más grande no se absorbe recortando en las pequeñas.
Calculadora
La proyección de tu conjunto, lista para la asamblea
Pon el tamaño de tu copropiedad y lo que pagas hoy por la portería. La calculadora arma la comparación anual frente a la portería remota con Arturo IA y te la entrega en PDF para que la lleves impresa.
La portería remota con Arturo IA parte de $4.570.000 al mes con IVA incluido, y el valor final depende de las condiciones del edificio y de cuántos accesos hay que cubrir, así que se confirma con la visita técnica. Los precios de portea son públicos. La comparación es contra la portería con personal propio, no contra la vigilancia: si el conjunto necesita vigilancia, la contrata con una empresa con licencia, y portea funciona junto con ella.
Tarifa de vigilancia 2027: qué se sabe
La tarifa mínima no se fija en pesos sino en salarios mínimos, así que se mueve sola cuando cambia el salario mínimo. Hoy son 10,21 SMMLV, es decir $17.876.740 de tarifa base desde el 15 de julio de 2026. El factor de 2027 lo fijará la Superintendencia en una nueva circular de tarifas (la de 2026 se expidió el 30 de diciembre de 2025). Mientras no salga, la cuenta con el factor de hoy sirve como referencia.
La otra pieza es el salario mínimo de 2027. A comienzos de noviembre las posiciones ya están sobre la mesa: los gremios empresariales hablan de un aumento entre el 8 % y el 9,5 %, y las centrales obreras preparan una propuesta del 38,5 % (Infobae y El Colombiano, con información de La República, 4 de noviembre de 2026). Según El Tiempo, las reuniones de concertación empiezan el 18 de noviembre, y la cifra final saldrá del acuerdo o del decreto que se expida antes del 30 de diciembre (9 de noviembre de 2026). Entre los analistas, Davivienda estima un 8,5 % (Portafolio y Blu Radio, 5 de octubre de 2026) y Credicorp Capital, entre 9 % y 10 % (Portafolio, 4 de octubre de 2026).
El dato que suele anclar esa discusión es la inflación. Según el DANE, el IPC de octubre de 2026 subió 6,30 % en doce meses, y la subclase de servicios relacionados con la copropiedad, 16,99 % (boletín técnico del 9 de noviembre de 2026). Es decir, el costo de administrar un conjunto viene subiendo a más del doble del ritmo de los precios en general.
| Si el salario mínimo de 2027 sube | Tarifa base con el factor de hoy (10,21) | Con gastos de administración (10 %) |
|---|---|---|
| 8 % (salario de ~$1.891.000) | ~$19.310.000 | ~$21.240.000 |
| 8,5 % (salario de ~$1.900.000) | ~$19.400.000 | ~$21.340.000 |
| 9,5 % (salario de ~$1.917.000) | ~$19.580.000 | ~$21.530.000 |
| 10 % (salario de ~$1.926.000) | ~$19.660.000 | ~$21.630.000 |
Con el factor de hoy, el puesto de 24 horas sube en el mismo porcentaje que el salario mínimo. En un conjunto de 100 apartamentos, un puesto pasaría de cerca de $197.000 a entre $212.000 y $216.000 por apartamento al mes, antes de IVA.
Un cambio que ya está en la ley
El recargo dominical y festivo pasa del 90 al 100 % el 1 de julio de 2027 (Ley 2466 de 2025, art. 14), aunque la ley permite que el empleador lo implemente de manera gradual. En 2026 los cambios de la reforma laboral se reflejaron en tramos dentro del mismo año; habrá que ver si la circular de 2027 hace lo mismo.
Para llevar estos escenarios al presupuesto, la calculadora de cuota 2027 usa los mismos tres porcentajes, y en el presupuesto de la copropiedad para 2027 está cómo armar cada línea.
Por qué no conviene irse por la cotización más barata
Cuando llega el aumento, la reacción natural del consejo es pedir tres cotizaciones y quedarse con la más baja. Vale la pena mirar con cuidado cualquier propuesta que quede muy por debajo del piso regulado, porque ese descuento tiene que salir de algún lado: horas extra sin pagar, personal sin seguridad social al día, relevos que no existen. Cuando esa cadena se rompe, la reclamación laboral suele terminar tocando también a la copropiedad que contrató. Un ahorro de dos millones al mes no compensa una contingencia de ese tamaño.
Las cinco salidas reales de un conjunto
- Subir la cuota. Es la más directa y la que Fedelonjas anticipa para 2026, con incrementos presupuestales del 18 al 20 por ciento. También es la que más cartera morosa genera cuando el conjunto tiene propietarios ajustados.
- Revisar el número de puestos. Pasar de tres a dos, o de dos a uno, es una decisión que la copropiedad toma con su empresa de vigilancia y con el análisis de riesgos del conjunto. Cada puesto de 24 horas que se deja de contratar son cerca de $236 millones al año, y también es cobertura que se deja de tener.
- Cambiar la cobertura por franjas. La circular permite contratar el turno diurno o el nocturno por separado. Ajustar la cobertura a las horas que el conjunto de verdad necesita es otra conversación para tener con la empresa de vigilancia, que es la que responde por el servicio.
- Digitalizar la portería. Citófono digital, códigos QR para visitantes y registro de domicilios desde la app: llamar a cada residente y anotar en el cuaderno deja de hacerse a mano, y cada ingreso queda con trazabilidad.
- Separar la portería de la vigilancia. Si la portería del conjunto la cubre personal propio, que ronda los $14.900.000 al mes, esa portería la puede atender Arturo IA de forma remota desde $4.570.000 al mes. La vigilancia es otro servicio: si el conjunto la necesita, la contrata con una empresa con licencia de la Supervigilancia, y portea funciona junto con ella.
Las dos primeras se deciden con la empresa de vigilancia. Las dos últimas tocan la portería, no la vigilancia, y las desarrollamos en portería sin portero en Colombia y en cómo funciona la portería remota.
Una aclaración importante sobre lo que hace portea
portea es tecnología para operar la portería, no una empresa de vigilancia privada. No prestamos ni reemplazamos el servicio regulado por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Lo que hacemos es organizar la portería y el control de acceso: citófono digital, registro de visitas y domicilios y, con Arturo IA, la atención de la portería las 24 horas. Arturo atiende la portería; no presta vigilancia ni seguridad privada, que en Colombia solo prestan empresas con licencia de la Supervigilancia. Si el conjunto tiene vigilancia contratada, portea funciona junto con la empresa que la presta, y la decisión sobre el esquema de vigilancia siempre es de la copropiedad y de sus órganos de gobierno.
Cómo llevar esto a la asamblea
El error más común es llegar con la cifra del aumento y pedir aprobación. Funciona mejor llegar con tres escenarios costeados: seguir igual y cuánto sube la cuota, ajustar puestos o franjas con la empresa de vigilancia y cuánto sube, y ordenar la portería con tecnología y cuánto cuesta. Con eso la asamblea decide entre opciones y no entre aceptar o rechazar. La estructura completa para armarlo está en cómo se arma el presupuesto anual, y la lógica de la discusión en la guía de asamblea de copropietarios.
Si tu conjunto cubre la portería con personal propio, la calculadora de ahorro compara ese costo contra lo que costaría atenderla con portea y Arturo IA, y los planes tienen precio público para que puedas meterlos directo en el presupuesto.
¿Cuánto le cuesta la portería a tu conjunto?
Te armamos los escenarios costeados para la asamblea, con el número de tu conjunto y sin compromiso.
Calcular el escenario de mi conjuntoFuentes
Circular Externa 20251300000115CS de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, del 30 de diciembre de 2025, con los tres tramos de tarifa, los porcentajes de gastos de administración y supervisión por modalidad y la tabla de proporcionalidad por turnos. Ley 2101 de 2021 sobre reducción de jornada y Ley 2466 de 2025 sobre recargos. Decretos 1469 y 1470 de 2025 y Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026 sobre salario mínimo. Proyecciones presupuestales de Fedelonjas para 2026. Para los escenarios de 2027, proyecciones del salario mínimo publicadas por Portafolio (4 y 5 de octubre de 2026) y Blu Radio (5 de octubre de 2026). Propuestas de la negociación del salario mínimo 2027: Infobae y El Colombiano (4 de noviembre de 2026, con información de La República) y El Tiempo (9 de noviembre de 2026). IPC de octubre de 2026: boletín técnico del DANE del 9 de noviembre de 2026. Cobertura de El Tiempo sobre las tarifas mínimas de vigilancia privada en 2026.
Preguntas frecuentes
Todavía no hay tarifa oficial: la fija la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada en su circular de tarifas, y la de 2026 se expidió el 30 de diciembre de 2025. Como la tarifa se expresa en salarios mínimos, si el factor se mantuviera en 10,21 y el salario mínimo subiera entre 8 % y 10 %, el puesto de 24 horas quedaría entre unos $19,3 y $19,7 millones de tarifa base, o entre $21,2 y $21,6 millones con el 10 % de gastos de administración, antes de IVA. Además, el recargo dominical pasa al 100 % el 1 de julio de 2027. En la negociación del salario mínimo, los gremios proponen entre 8 % y 9,5 % y las centrales obreras, 38,5 %; las reuniones de concertación empiezan el 18 de noviembre de 2026.
La Circular Externa 20251300000115CS, del 30 de diciembre de 2025, fijó la tarifa en tres tramos sobre el salario mínimo de $1.750.905: 9,77 salarios entre el 1 de enero y el 30 de junio, 9,85 del 1 al 14 de julio y 10,21 desde el 15 de julio hasta el 31 de diciembre. Sumando el 10 por ciento de gastos de administración y supervisión que aplica a los estratos residenciales 4, 5 y 6, el puesto de 24 horas pasó de unos $18.820.000 a cerca de $19.660.000. Seis meses antes ese mismo puesto estaba alrededor de $14.900.000.
La circular no contempla un turno de 12 horas. Divide el día en dos franjas desiguales: el turno diurno va de 6:00 a.m. a 7:00 p.m. y equivale al 47,59 por ciento del valor del puesto de 24 horas, y el nocturno va de 7:00 p.m. a 6:00 a.m. y equivale al 52,41 por ciento. Sobre el tramo vigente desde el 15 de julio de 2026, eso son unos $9.360.000 el diurno y unos $10.310.000 el nocturno. El nocturno cuesta más aunque dura dos horas menos, porque el recargo nocturno empieza a las 7:00 p.m. desde el 25 de diciembre de 2025.
Es la circular de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, del 30 de diciembre de 2025, que fija las tarifas mínimas de 2026. Define el valor del puesto de 24 horas en tres tramos (9,77, 9,85 y 10,21 salarios mínimos), los gastos de administración y supervisión según la modalidad y la tabla de proporcionalidad por turnos, con la franja diurna de 6:00 a.m. a 7:00 p.m. y la nocturna de 7:00 p.m. a 6:00 a.m.
Porque el servicio de vigilancia privada está regulado y la Superintendencia fija un piso por debajo del cual una empresa no debería cotizar. La tarifa mínima existe para que el precio alcance a cubrir el salario, las prestaciones, la dotación, los relevos y la carga administrativa de la empresa. Una propuesta muy por debajo de ese piso suele significar que algo de esa cadena no se está pagando, y el riesgo laboral termina llegando a la copropiedad.
No son la misma figura. El puesto de vigilancia lo presta una empresa vigilada por la Superintendencia y se cotiza sobre la tarifa mínima regulada. El portero o conserje contratado directamente por la copropiedad se rige por el costo laboral ordinario, que en 2026 ronda los $14.900.000 al mes para cubrir 24 horas con tres turnos, prestaciones y relevos. Los dos subieron, pero solo el primero tiene un piso oficial publicado.
Entre vigilancia y aseo se van del 60 al 70 por ciento del presupuesto de administración en la mayoría de las copropiedades, y la vigilancia es de lejos la línea más pesada de las dos. Por eso un aumento del 30 por ciento en esa sola línea no se absorbe con ajustes menores en otras partes del presupuesto.
Puede decidirlo, pero el costo no desaparece: se cubre con el fondo de imprevistos, se aplaza mantenimiento o se acumula un déficit que alguien tendrá que pagar después. La salida sostenible pasa por revisar el esquema con la empresa de vigilancia, no por negar el aumento: cuántos puestos y en qué franjas, según su análisis de riesgos. Por separado, digitalizar la portería ordena el trabajo de la entrada y deja trazabilidad de cada ingreso.
El salario mínimo para 2026 se fijó en $1.750.905, un aumento cercano al 23 por ciento, mediante los Decretos 1469 y 1470 de 2025. En febrero de 2026 hubo una suspensión provisional del decreto y luego el Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026 lo ratificó de forma transitoria. Por ese vaivén conviene verificar el estado jurídico vigente antes de citar la cifra en un documento formal de la copropiedad.
