Si eres administrador y este año abriste la cotización de la empresa de vigilancia y pensaste que había un error, no lo había. El precio de un puesto de vigilancia de 24 horas en Colombia subió cerca de un 30 por ciento en un solo semestre, y no es una decisión de tu proveedor: es la tarifa mínima que fija el regulador. Actualizado en agosto de 2026.
Este es el número que va a definir la asamblea de tu conjunto este año. Aquí está de dónde sale, qué significa por apartamento y qué alternativas reales tiene una copropiedad que no puede subir la cuota un 30 por ciento.
El salto, en números
La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada expidió el 30 de diciembre de 2025 la circular de tarifas mínimas para 2026. Con ella, el costo de referencia de un puesto de vigilancia quedó así.
| Concepto | Valor mensual |
|---|---|
| Puesto de vigilancia 24 horas, primer semestre 2025 | ~$14.900.000 |
| Puesto de vigilancia 24 horas, 2026 | ~$18.800.000 |
| Puesto 24 horas con jornada plena de 42 horas | ~$19.600.000 |
| Variación en un semestre | cerca de +30% |
Detrás de ese salto hay dos fuerzas al tiempo. La primera es el salario mínimo de 2026, fijado en $1.750.905 con un aumento cercano al 23 por ciento. La segunda es la reducción de la jornada laboral, que obliga a cubrir las mismas 24 horas con más horas contratadas o más personal. Sobre el decreto del salario mínimo conviene una nota de cautela: en febrero de 2026 fue suspendido provisionalmente y luego ratificado de forma transitoria por el Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026, así que vale verificar su estado antes de citarlo en un documento formal.
Un detalle que confunde a muchos consejos
La tarifa mínima aplica al puesto de vigilancia que presta una empresa vigilada por la Superintendencia. El portero o conserje contratado directamente por la copropiedad se rige por el costo laboral ordinario, hoy cerca de $11.500.000 al mes para cubrir 24 horas con tres turnos, prestaciones y relevos. Las dos figuras subieron, pero solo la primera tiene un piso oficial publicado.
Qué significa eso por apartamento
El número grande no dice nada hasta que se divide. Un solo puesto de 24 horas, sin contar aseo ni administración ni mantenimiento, pesa así en la cuota mensual.
| Tamaño del conjunto | Un puesto 24h por apartamento |
|---|---|
| 50 apartamentos | ~$376.000 al mes |
| 100 apartamentos | ~$188.000 al mes |
| 200 apartamentos | ~$94.000 al mes |
| 300 apartamentos | ~$63.000 al mes |
Y la mayoría de los conjuntos no tiene un puesto, tiene dos o tres: portería peatonal, portería vehicular y a veces un supernumerario o una ronda. Con dos puestos, un conjunto de 100 apartamentos está pagando cerca de $376.000 por apartamento cada mes solo en vigilancia.
Por qué duele tanto
Dónde cae el aumento dentro del presupuesto
Un aumento del 30% en la línea más grande no se absorbe recortando en las pequeñas.
Por qué no conviene irse por la cotización más barata
Cuando llega el aumento, la reacción natural del consejo es pedir tres cotizaciones y quedarse con la más baja. Vale la pena mirar con cuidado cualquier propuesta que quede muy por debajo del piso regulado, porque ese descuento tiene que salir de algún lado: horas extra sin pagar, personal sin seguridad social al día, relevos que no existen. Cuando esa cadena se rompe, la reclamación laboral suele terminar tocando también a la copropiedad que contrató. Un ahorro de dos millones al mes no compensa una contingencia de ese tamaño.
Las cinco salidas reales de un conjunto
- Subir la cuota. Es la más directa y la que Fedelonjas anticipa para 2026, con incrementos presupuestales del 18 al 20 por ciento. También es la que más cartera morosa genera cuando el conjunto tiene propietarios ajustados.
- Reducir puestos. Pasar de tres a dos, o de dos a uno, y cubrir el resto con tecnología. Cada puesto que se elimina son cerca de $225 millones al año.
- Cambiar la cobertura por franjas. Mantener presencia humana en las horas de mayor flujo y operar de forma remota en la madrugada, que suele ser el turno más caro y el de menor movimiento.
- Digitalizar la portería. Quitarle al portero las tareas que no requieren una persona parada ahí: llamar a cada residente, anotar en el cuaderno, recibir domicilios, autorizar visitantes. Eso libera al puesto que queda para lo que sí necesita presencia.
- Esquema mixto con operación remota. Un centro de control atiende la entrada 24 horas por cámara y citofonía, con apertura a distancia, y el conjunto conserva presencia física solo donde la necesita.
Las tres últimas son las que efectivamente cambian la estructura de costo. Las desarrollamos en portería sin portero en Colombia y en cómo funciona la portería remota.
Una aclaración importante sobre lo que hace portea
portea es tecnología para operar la portería, no una empresa de vigilancia privada. No prestamos ni reemplazamos el servicio regulado por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Lo que hacemos es quitarle al puesto de portería las tareas que no requieren una persona de pie en la caseta, para que la copropiedad decida con datos cuánta presencia física necesita de verdad. La decisión sobre el esquema de vigilancia siempre es de la copropiedad y de sus órganos de gobierno.
Cómo llevar esto a la asamblea
El error más común es llegar con la cifra del aumento y pedir aprobación. Funciona mejor llegar con tres escenarios costeados: seguir igual y cuánto sube la cuota, esquema mixto y cuánto sube, esquema digitalizado y cuánto sube. Con eso la asamblea decide entre opciones y no entre aceptar o rechazar. La estructura completa para armarlo está en cómo se arma el presupuesto anual, y la lógica de la discusión en la guía de asamblea de copropietarios.
Si quieres el número de tu conjunto en concreto, la calculadora de ahorro compara lo que pagas hoy contra lo que costaría operar con portea, y los planes tienen precio público para que puedas meterlos directo en el presupuesto.
¿Cuánto puede bajar la vigilancia de tu conjunto?
Te armamos los escenarios costeados para la asamblea, con el número de tu conjunto y sin compromiso.
Calcular el escenario de mi conjuntoFuentes
Circular de tarifas mínimas de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada del 30 de diciembre de 2025. Decretos 1469 y 1470 de 2025 y Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026 sobre salario mínimo. Proyecciones presupuestales de Fedelonjas para 2026. Cobertura de El Tiempo sobre las tarifas mínimas de vigilancia privada en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un puesto de vigilancia 24 horas en Colombia en 2026?
De acuerdo con la circular de tarifas mínimas que la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada expidió el 30 de diciembre de 2025, un puesto de vigilancia de 24 horas quedó alrededor de $18.800.000 al mes, y cerca de $19.600.000 cuando se liquida con la jornada plena de 42 horas semanales. Seis meses antes ese mismo puesto estaba cerca de $14.900.000, así que el salto ronda el 30 por ciento.
¿Por qué existe una tarifa mínima de vigilancia?
Porque el servicio de vigilancia privada está regulado y la Superintendencia fija un piso por debajo del cual una empresa no debería cotizar. La tarifa mínima existe para que el precio alcance a cubrir el salario, las prestaciones, la dotación, los relevos y la carga administrativa de la empresa. Una propuesta muy por debajo de ese piso suele significar que algo de esa cadena no se está pagando, y el riesgo laboral termina llegando a la copropiedad.
¿Es lo mismo un portero que un puesto de vigilancia?
No son la misma figura. El puesto de vigilancia lo presta una empresa vigilada por la Superintendencia y se cotiza sobre la tarifa mínima regulada. El portero o conserje contratado directamente por la copropiedad se rige por el costo laboral ordinario, que en 2026 ronda los $11.500.000 al mes para cubrir 24 horas con tres turnos, prestaciones y relevos. Los dos subieron, pero solo el primero tiene un piso oficial publicado.
¿Cuánto pesa la vigilancia en el presupuesto de un conjunto?
Entre vigilancia y aseo se van del 60 al 70 por ciento del presupuesto de administración en la mayoría de las copropiedades, y la vigilancia es de lejos la línea más pesada de las dos. Por eso un aumento del 30 por ciento en esa sola línea no se absorbe con ajustes menores en otras partes del presupuesto.
¿El conjunto puede simplemente no subir la cuota de administración?
Puede decidirlo, pero el costo no desaparece: se cubre con el fondo de imprevistos, se aplaza mantenimiento o se acumula un déficit que alguien tendrá que pagar después. La salida sostenible pasa por revisar el esquema de vigilancia, no por negar el aumento. Ahí es donde entran el rediseno de turnos, la reducción de puestos y la digitalización de la portería.
¿Qué pasó con el decreto del salario mínimo 2026?
El salario mínimo para 2026 se fijó en $1.750.905, un aumento cercano al 23 por ciento, mediante los Decretos 1469 y 1470 de 2025. En febrero de 2026 hubo una suspensión provisional del decreto y luego el Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026 lo ratificó de forma transitoria. Por ese vaivén conviene verificar el estado jurídico vigente antes de citar la cifra en un documento formal de la copropiedad.
