La asamblea de copropietarios es la reunión donde los dueños de un conjunto o edificio toman las decisiones más importantes: aprueban el presupuesto, eligen los órganos de administración y fijan las reglas que rigen a todos. Para que esas decisiones queden en firme y nadie las pueda tumbar, la reunión tiene que cumplir tres cosas: una convocatoria bien hecha, el quórum suficiente y un acta clara. Actualizado en julio de 2026.
Esta guía te lleva paso a paso por cada requisito, desde cuándo se convoca hasta cómo se redacta el acta. El foco está en lo que de verdad decide el resultado: que llegues preparado y que ninguna decisión de tu copropiedad se caiga por un error de forma.
Anatomía de una asamblea válida
Cuatro pasos y un umbral que no puedes saltarte
El umbral de quórum
¿Cuándo se convoca la asamblea de copropietarios?
Hay dos tipos de asamblea. La ordinaria se reúne por lo menos una vez al año, dentro de los tres primeros meses siguientes al cierre del período presupuestal. Por eso en Colombia casi todas las copropiedades sesionan entre enero y marzo. Allí se aprueba el presupuesto del año, se presentan los estados financieros de la vigencia anterior y se eligen el consejo y el revisor fiscal cuando aplica.
La extraordinaria se convoca cuando surge un tema urgente que no da espera hasta la próxima ordinaria: una reforma al reglamento, una expensa grande, un pleito. La puede convocar el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que reúna el porcentaje de coeficientes que fije el reglamento. Repasa el marco completo en lo que la Ley 675 le exige a tu conjunto.
La convocatoria: el detalle que decide si la asamblea es válida
La convocatoria es el paso que más asambleas tumba. Si se hace mal, cualquier propietario puede pedir que anulen todo lo que se decidió, sin importar qué tan buena fuera la decisión.
Tres cosas no pueden faltar. Primero, la antelación y el medio que exige tu reglamento de propiedad horizontal: si dice cartelera y correo con ocho días de anticipación, se cumple al pie de la letra. Segundo, el orden del día, porque la asamblea solo puede decidir en firme sobre los temas anunciados. Tercero, poner a disposición de los propietarios los estados financieros y el presupuesto antes de la reunión, para que voten informados. Guarda la evidencia de cada envío: es tu respaldo si alguien impugna.
¿Cómo se calcula el quórum de la asamblea?
El quórum no se cuenta por cabezas sino por coeficientes de copropiedad. Cada unidad privada tiene un coeficiente, un porcentaje de participación en el conjunto que suele depender de su área. La asamblea puede sesionar cuando la suma de los coeficientes de los propietarios presentes y representados por poder supera la mitad del total, con un número plural de propietarios.
Esto explica una escena típica: un salón lleno de gente que no alcanza el quórum, porque son muchos apartamentos pequeños con coeficientes bajos. Y al revés, tres propietarios de locales grandes pueden representar buena parte de la copropiedad. Por eso conviene promover los poderes con anticipación y llevar la cuenta por coeficientes desde el registro de entrada. Si quieres entender de dónde salen esos porcentajes, míralo en cómo se calcula la cuota de administración.
Las mayorías: cuándo basta la mitad y cuándo necesitas más
Reunir el quórum habilita la reunión, pero cada decisión tiene su propia mayoría. La mayoría ordinaria, la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión, alcanza para la mayoría de los asuntos: aprobar el presupuesto, elegir el consejo, definir las cuotas.
Algunas decisiones de más peso exigen una mayoría calificada del 70% de los coeficientes del edificio o conjunto. La Ley 675 reserva ese umbral para asuntos como reformar el reglamento, cambiar la destinación de un bien común, desafectar zonas comunes o imponer expensas extraordinarias por encima de cierto monto. Antes de llevar uno de estos puntos a votación, verifica cuál mayoría aplica: aprobar con la mayoría equivocada es otra puerta a la impugnación.
Ten presente
Los porcentajes y plazos que se mencionan aquí vienen de la Ley 675 de 2001, pero cada copropiedad tiene su propio reglamento con reglas más específicas. Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o de tu revisor fiscal.
Segunda convocatoria: qué pasa si no hay quórum
Si a la hora citada no hay quórum, la asamblea no puede sesionar. La Ley 675 prevé una segunda convocatoria: una nueva reunión que se realiza el tercer día hábil siguiente al de la primera citación, y que puede sesionar y decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representado.
Es un alivio para los conjuntos donde cuesta reunir a la gente, pero tiene un límite importante: la segunda convocatoria habilita las mayorías ordinarias, no las calificadas. Las decisiones que exigen el 70% siguen necesitando ese respaldo, así asista poca gente. Anuncia siempre la fecha y hora de la segunda convocatoria en la citación inicial, para no tener que empezar el proceso de nuevo.
El acta: el documento que blinda las decisiones
El acta es la prueba de que la asamblea existió y de qué se decidió. Sin acta, las decisiones quedan en el aire y son casi imposibles de hacer cumplir. La firman el presidente y el secretario de la reunión, y debe reflejar de forma fiel lo que pasó.
Un acta completa incluye la fecha y el lugar, la verificación del quórum, el orden del día, un resumen de la deliberación, el resultado de cada votación con su mayoría y las decisiones aprobadas. Una vez lista, se pone a disposición de todos los propietarios dentro del plazo que fija la ley y el reglamento. Ese momento importa: desde la comunicación del acta empieza a correr el reloj para impugnar.
Asamblea virtual y mixta: cómo hacerla válida
La Ley 675 admite reuniones no presenciales. La copropiedad puede sesionar por videollamada o de forma mixta, siempre que se pueda probar que los propietarios deliberaron y decidieron por comunicación simultánea o sucesiva, respetando el quórum y las mayorías del caso.
La clave de una asamblea virtual válida es la evidencia: un registro de conexión que identifique a cada propietario, una forma de votar que quede trazable y el acta que recoja todo. Una reunión bien montada por video puede tener más participación que una presencial, porque le quita al propietario la excusa del desplazamiento. Lo que no puedes es improvisar: define las reglas antes y déjalas por escrito en la convocatoria.
Los errores que anulan una asamblea (y el reloj de dos meses)
La mayoría de asambleas que se caen no fallan por el fondo sino por la forma. Los errores más frecuentes son convocar sin la antelación del reglamento, decidir sobre temas que no estaban en el orden del día, contar mal el quórum y aprobar con la mayoría equivocada un asunto que exigía el 70%.
Cualquiera de esos vicios abre la puerta a la impugnación. La Ley 675 le da a un propietario un plazo de dos meses, contados desde la comunicación o el registro del acta, para pedirle al juez que revise las decisiones. Por eso la disciplina de forma no es burocracia: es lo que hace que lo aprobado se sostenga. Una asamblea prolija hoy te ahorra un pleito el año entrante.
Cómo llegar a la asamblea con todo listo
La asamblea se gana en los meses previos, no el día de la reunión. Si el año estuvo ordenado, llegas con los estados financieros al día, la cartera clara y las decisiones sustentadas. Si fue un desorden, la asamblea se convierte en un juicio.
Ahí es donde una plataforma de administración cambia el resultado. Con portea envías la convocatoria con confirmación de lectura, así demuestras que notificaste a tiempo; llevas la cartera y el presupuesto en tiempo real para presentarlos sin cuadrar cifras a última hora; y dejas registro de las PQRs y los comunicados del año, que son la mejor respuesta a un propietario inconforme. Mira cómo se ordena todo el año en la guía de administración de conjuntos de portea y en cómo se arma el presupuesto anual que vas a llevar a votación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se debe hacer la asamblea ordinaria de copropietarios?
La Ley 675 de 2001 establece que la asamblea ordinaria se reúne por lo menos una vez al año, dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal. En la práctica colombiana eso significa que casi todas las copropiedades sesionan entre enero y marzo. Allí se aprueba el presupuesto, se presentan los estados financieros y se eligen los órganos de administración.
¿Cómo se calcula el quórum de una asamblea de copropietarios?
El quórum no se cuenta por cabezas sino por coeficientes de copropiedad. Se suman los coeficientes de los propietarios presentes y representados por poder, y la asamblea puede sesionar cuando esa suma supera la mitad de los coeficientes, con un número plural de propietarios. Por eso una asamblea con muchos asistentes de apartamentos pequeños puede quedarse sin quórum.
¿Qué pasa si no hay quórum en la asamblea?
La Ley 675 prevé una segunda convocatoria. La nueva reunión se realiza el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial y puede sesionar y decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representado. Esa reunión decide con las mayorías ordinarias, pero no habilita las decisiones que exigen mayoría calificada.
¿Es válida una asamblea de copropietarios virtual?
Sí. La Ley 675 admite reuniones no presenciales cuando se puede probar que los propietarios deliberaron y decidieron por comunicación simultánea o sucesiva, respetando el quórum y las mayorías del caso. La clave es la evidencia: registro de conexión, identificación de cada propietario y votación trazable.
¿En qué plazo se puede impugnar una decisión de la asamblea?
La Ley 675 fija un plazo de dos meses, contados desde la fecha de la comunicación o publicación del acta, para que un propietario impugne las decisiones ante el juez competente. Por eso el acta y su entrega oportuna son tan importantes: marcan el inicio del plazo y son la prueba de cómo se decidió.
