Escribes "ley 675 de 2001 actualizada 2026" y te devuelve cuarenta PDF distintos, la mitad sin fecha y varios con un título que promete una versión nueva. Es una búsqueda razonable: si estás armando una asamblea, redactando una sanción o revisando el reglamento, quieres el texto que rige hoy y no el que regía hace veinte años.
La respuesta corta incomoda un poco: no existe una "Ley 675 de 2026". El texto que rige hoy sigue siendo el de agosto de 2001, publicado en el Diario Oficial 44.509. Lo que cambió está en las normas que se le fueron montando encima, y hay una reforma en el Congreso que todavía no es ley. Este artículo separa las tres cosas.
Lo que hay debajo de la palabra "actualizada"
La Ley 675 no se reemplazó. Se le fueron montando capas.
Ley 675. El texto base. Sigue vigente completo.
Código General del Proceso. Derogó apartes procesales del texto original.
Ley 1849. Ajuste puntual sobre extinción de dominio.
Ley 2079. Reescribió cinco artículos para las VIS y VIP de cinco o menos unidades.
Decreto 768. Reglamentario: certificaciones, actas y documentos a disposición.
Reforma en trámite. Mascotas, alquiler turístico, registro de administradores. Todavía no es ley.
Cuando alguien te ofrece "la Ley 675 actualizada 2026" como si fuera un texto nuevo, lo que tienes al frente es el texto de 2001 con estas capas encima. Ninguna lo sustituyó.
Primero: la Ley 675 sigue viva y completa
La Ley 675 de 2001 unificó lo que antes estaba repartido entre la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985, y desde entonces es el régimen general de propiedad horizontal en Colombia. No ha sido derogada, ni sustituida, ni recodificada. Cuando un administrador dice "eso lo dice la 675", casi siempre está citando bien.
Eso importa por una razón práctica: el reglamento de tu copropiedad, la forma de convocar asamblea, las mayorías, el fondo de imprevistos, las funciones del consejo y el régimen de sanciones siguen saliendo del mismo texto. Lo que ha cambiado son piezas concretas, no la estructura.
Lo que sí modificó el texto de la Ley 675
Estas son las normas que efectivamente tocaron el articulado. Son menos de las que se creen.
| Norma | Qué hizo |
|---|---|
| Decreto 1380 de 2002 | Prorrogó el término del artículo 86, el de la transición desde los regímenes anteriores. |
| Ley 1564 de 2012 Código General del Proceso | Derogó apartes procesales del texto original, con efecto desde el 1 de enero de 2014. |
| Ley 1849 de 2017 | Ajuste puntual en materia de extinción de dominio sobre bienes en propiedad horizontal. |
| Ley 2079 de 2021 artículos 42 a 46 | La modificación más relevante en dos décadas. Reescribió los artículos 8, 25, 29, 35 y 36. |
| Leyes 1607 de 2012 y 1819 de 2016 | Tocaron el tratamiento tributario de la copropiedad, no su régimen civil. |
La Ley 2079 de 2021 merece párrafo aparte porque casi nadie la tiene en el radar. Sus artículos 42 a 46 crearon un régimen aliviado para las copropiedades de vivienda de interés social y prioritario con cinco o menos unidades: en ellas la conformación de la asamblea general es discrecional, la creación del fondo de imprevistos también lo es, y se permite que no haya asamblea sino un administrador designado, o incluso que todos los propietarios actúen como administradores.
Para qué sirve saberlo
Si administras un conjunto grande, la Ley 2079 no te aplica en nada. Si asesoras copropiedades pequeñas de VIS o VIP, cambia por completo lo que estás obligado a montar. Es el ejemplo más claro de por qué "la Ley 675 actualizada" no significa lo mismo para todos.
Lo que no modificó la Ley 675 pero sí le cambió la vida a tu conjunto
Aquí está el malentendido más común. Buena parte de lo que hoy condiciona la operación de una copropiedad no vive dentro de la Ley 675, sino en normas paralelas que la rodean. No aparecen en ninguna "versión actualizada" del texto y aun así te obligan igual.
- Ley 1801 de 2016, artículo 117, modificado por la Ley 2054 de 2020. Es la norma de mascotas en zonas comunes. La desarrollamos en mascotas en propiedad horizontal.
- Ley 1209 de 2008. Seguridad en piscinas: cerramientos, elementos de salvamento y responsabilidad del administrador.
- Ley 1558 de 2012, artículo 34, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019. Obliga al administrador a reportar el alojamiento turístico a la SIC. Está explicado en vivienda turística en propiedad horizontal.
- Ley 1581 de 2012 y la Resolución 52185 de 2025 de la SIC. Habeas data en la portería y límites a los datos biométricos en conjuntos.
- Decreto 768 de 2025. Reglamentario: certificaciones, actas y documentos que la copropiedad debe tener a disposición. Lo leímos artículo por artículo en qué cambió de verdad el Decreto 768.
Ninguna de estas es una reforma a la Ley 675. Todas te aplican igual.
Tres cosas que circulan como "Ley 675 actualizada" y no lo son
1. "La Ley 2054 de 2020 modificó la Ley 675"
Es la confusión más repetida en foros y en grupos de administradores. La Ley 2054 de 2020 modificó el artículo 117 de la Ley 1801 de 2016, que es el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, y no la Ley 675. El efecto práctico sobre tu conjunto es real, pero la norma que cambió es otra. Citarla mal en un comunicado o en una sanción es una puerta abierta a que te la tumben.
2. "Ya hay una nueva ley de propiedad horizontal"
Hay un proyecto de reforma en el Congreso, con varias versiones acumuladas desde 2022. Un proyecto no obliga a nadie mientras no se sancione y se publique. Todo lo que leas sobre mascotas, Airbnb o registro de administradores como si ya rigiera se está adelantando.
3. "El Decreto 768 de 2025 reemplazó la Ley 675"
Un decreto reglamentario desarrolla una ley, no la sustituye ni puede contradecirla. El 768 es acotado y útil, y ya lo analizamos, pero la jerarquía importa: si un decreto y la ley chocan, gana la ley.
La reforma que sí está en trámite: qué cambiaría
El proyecto que cursa en el Congreso apunta a modernizar el régimen. Estas son las líneas que más se han discutido en las ponencias y en la cobertura de prensa. Vale leerlas como lo que son, un borrador vivo que ha cambiado entre debates.
- Mascotas. Los reglamentos no podrían contener cláusulas que prohíban la tenencia de animales de compañía, ni condicionar venta, arriendo o hipoteca a ese hecho. Se ha discutido además un registro obligatorio de animales de compañía y un comité de mediación para los conflictos de convivencia animal.
- Alquiler turístico. Inscripción en el Registro Nacional de Turismo, deber de las plataformas de advertir que el inmueble está sometido a propiedad horizontal, y la posibilidad de que la asamblea autorice o prohíba la actividad con mayoría calificada.
- Profesionalización del administrador. Un registro único de administradores de propiedad horizontal, con historial de gestión y sanciones consultables.
- Asambleas. Reconocimiento expreso de las modalidades presencial, virtual y mixta, y un umbral de mayoría calificada del 70 por ciento de coeficientes para las decisiones de mayor calado, como cambios de coeficientes y cuotas extraordinarias.
- Seguros. Pólizas obligatorias sobre zonas comunes para incendio y terremoto, con reglas más claras de contratación.
- Entrega de zonas comunes. El constructor tendría que entregarlas cuando se venda el 60 por ciento de las unidades, con planos y certificados de servicios en mano.
Nota de cautela
Los números de proyecto y los textos han cambiado entre debates y acumulaciones. Si vas a citar la reforma en un documento formal de la copropiedad, verifica la ponencia vigente antes de firmarlo y trata este resumen como orientación, no como norma.
Cómo saber qué versión estás leyendo
- Ubica la fuente. El texto original es el del Diario Oficial 44.509 del 4 de agosto de 2001. Un PDF que no diga de dónde salió es un PDF cualquiera.
- Busca las notas de vigencia. Las compilaciones serias marcan artículo por artículo qué norma lo modificó y qué sentencia lo revisó. Si tu copia no las trae, no está actualizada, solo está impresa.
- Revisa si te aplica la Ley 2079 de 2021. Solo si administras VIS o VIP de cinco o menos unidades.
- Contrasta con tu reglamento. El reglamento de propiedad horizontal registrado en Instrumentos Públicos es el que rige tu conjunto en concreto, dentro de lo que la ley permite.
- Consulta antes de sancionar. Para imponer una sanción o modificar el reglamento, este artículo te da el mapa y no reemplaza la asesoría del abogado de la copropiedad.
Dónde entra portea
Nada de lo anterior se cumple con buena voluntad: se cumple con documentos que existan y se puedan encontrar. El Decreto 768 de 2025 apretó justo ahí, en tener a disposición el reglamento, las actas y las certificaciones.
Con portea las actas de asamblea y de consejo quedan en un mismo repositorio con fecha, los comunicados salen con constancia de envío y de lectura, y las PQRS quedan con radicado y trazabilidad. Cuando alguien pide un acta o alega que nunca le notificaron una decisión, la respuesta deja de depender de una carpeta física y del recuerdo del administrador anterior.
Lo que portea no hace es interpretar la ley por la copropiedad. Las decisiones sobre reglamento, sanciones y destinación de unidades le corresponden a la asamblea y a sus asesores. Nosotros ponemos el registro que hace posible sostenerlas.
¿Puedes encontrar el acta de la última asamblea en menos de un minuto?
Actas, comunicados con constancia de lectura y PQRS con radicado, en un solo lugar. Hablemos de cómo se ve en tu copropiedad.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley 675 de 2001, Diario Oficial 44.509 del 4 de agosto de 2001. Ley 2079 de 2021, artículos 42 a 46. Ley 1564 de 2012, artículo 626. Decreto 1380 de 2002. Ley 1849 de 2017. Ley 1801 de 2016, artículo 117, modificado por la Ley 2054 de 2020. Ley 1558 de 2012, artículo 34, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019. Decreto 768 de 2025. Compilaciones con notas de vigencia de la Secretaría del Senado y del Gestor Normativo de Función Pública. Cobertura de El Tiempo e Infobae sobre el proyecto de reforma al régimen de propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes
No existe un texto nuevo. La Ley 675 de 2001 sigue vigente tal como fue expedida, salvo los apartes que normas posteriores modificaron o derogaron. Lo que suele venderse como Ley 675 actualizada 2026 es el texto original con notas de vigencia que indican qué artículos cambiaron y por cuál norma. Si tu copia no trae esas notas, no está actualizada.
El Decreto 1380 de 2002 prorrogó el término del artículo 86. La Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso, derogó apartes procesales con efecto desde el 1 de enero de 2014. La Ley 1849 de 2017 hizo un ajuste sobre extinción de dominio. Y la Ley 2079 de 2021, en sus artículos 42 a 46, modificó los artículos 8, 25, 29, 35 y 36 para las copropiedades de vivienda de interés social y prioritario de cinco o menos unidades. En materia tributaria intervinieron las Leyes 1607 de 2012 y 1819 de 2016.
No. La Ley 2054 de 2020 modificó el artículo 117 de la Ley 1801 de 2016, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, que es la norma que regula la tenencia y el tránsito de mascotas en zonas comunes. El efecto sobre las copropiedades es real, pero el texto que cambió no fue el de la Ley 675. Citarla como reforma a la 675 es un error frecuente en comunicados y sanciones.
No. Hay un proyecto de reforma en trámite en el Congreso, con varias versiones acumuladas desde 2022, que apunta a mascotas, alquiler turístico, registro único de administradores, asambleas virtuales y mixtas, mayorías calificadas del 70 por ciento, seguros de zonas comunes y entrega de zonas comunes al 60 por ciento de ventas. Mientras no se sancione y se publique, ninguno de esos puntos obliga a una copropiedad.
No. Es un decreto reglamentario: desarrolla la ley y no puede contradecirla ni sustituirla. Su alcance es acotado y se centra en certificaciones, actas y documentos que la copropiedad debe tener a disposición. Si un decreto y la ley chocan, prevalece la ley.
La ley. El reglamento de propiedad horizontal registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos rige tu conjunto en concreto, pero solo dentro del margen que la ley permite. Una cláusula del reglamento que contradiga una norma de orden público no se aplica, aunque lleve años escrita y aunque la asamblea la haya aprobado en su momento.
