En la carpeta del administrador hay un manual de convivencia que se aprobó hace doce años y que dice, con todas sus letras, que las mascotas no pueden transitar por las zonas comunes. Cada tanto alguien lo cita en el chat del conjunto, alguien más responde que eso ya no aplica, y la discusión termina donde empezó.
La discusión sí tiene respuesta, y no está en la Ley 675. Está en el artículo 117 de la Ley 1801 de 2016, en la forma en que lo modificó la Ley 2054 de 2020, y en una sentencia de la Corte Constitucional de este año que puso reglas concretas sobre ascensores, permisos y horarios.
Artículo 117 de la Ley 1801 de 2016
Seis cláusulas que están en casi todos los manuales
"Los perros deben ir con correa en las zonas comunes"
Se sostiene"El tenedor debe recoger los excrementos de su mascota"
Se sostiene"Las razas potencialmente peligrosas van con bozal y permiso"
Se sostiene"Se requiere autorización de la administración para usar el ascensor"
No se sostiene"Prohibido el tránsito de mascotas por las zonas comunes"
No se sostiene"Solo se puede sacar la mascota en el horario asignado"
No se sostieneLas tres primeras son condiciones de convivencia y la ley las respalda. Las tres últimas son prohibiciones de tránsito y llevan años escritas sin poder aplicarse.
La norma que manda no es la Ley 675
Este es el primer nudo que hay que desatar, porque casi todos los comunicados lo citan mal. La regla sobre mascotas en zonas comunes vive en el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, la Ley 1801 de 2016, cuyo artículo 117 fue modificado por la Ley 2054 de 2020. La Ley 675 no dice nada sobre esto.
Lo que establece esa norma es directo: no puede prohibirse el tránsito y la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de las propiedades horizontales o conjuntos residenciales. En esas zonas, los ejemplares caninos deben ir sujetos con traílla, y los potencialmente peligrosos además con bozal y el permiso correspondiente.
Por qué importa citar bien
Un comunicado que le atribuye a la Ley 675 una regla que está en la Ley 1801 pierde fuerza el día que alguien lo revisa. Y una sanción impuesta con fundamento equivocado es una sanción fácil de tumbar. La regla existe: solo hay que citarla donde está.
Lo que decidió la Corte Constitucional en 2026
En la Sentencia T-199 de 2026, la Sala Octava de Revisión, con ponencia de la magistrada Paola Andrea Meneses Mosquera, revisó la tutela de una residente de un conjunto en Cajicá a quien la administración le había restringido el uso del ascensor con uno de sus perros. Tanto ella como el animal tenían condiciones de salud que hacían inconveniente usar las escaleras.
La Corte amparó los derechos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar, y de paso dejó reglas que sirven para cualquier copropiedad del país:
- Las administraciones no pueden exigir autorizaciones previas para que un animal de compañía use el ascensor o transite por zonas comunes.
- No pueden prohibir la circulación ni la permanencia de mascotas en espacios compartidos.
- No pueden mantener disposiciones en el manual de convivencia que contraríen el Código Nacional de Seguridad y Convivencia.
- No pueden imponer restricciones que hagan imposible o excesivamente difícil la tenencia de mascotas.
Ese último criterio es el más útil para revisar un reglamento, porque atrapa las prohibiciones disfrazadas. Un horario de dos franjas de veinte minutos al día, una ruta obligatoria por el sótano o un depósito exigido por animal no dicen "prohibido", pero producen el mismo resultado.
Y antes, la sentencia sobre caninos de asistencia
Vale sumar una pieza anterior que suele pasarse por alto. En la Sentencia C-048 de 2020, del 12 de febrero de 2020, con ponencia de la magistrada Gloria Stella Ortiz Delgado, la Corte revisó la expresión "que, como guías" del parágrafo 1 del artículo 117 y la declaró exequible bajo el entendido de que también cubre a los caninos de asistencia que acompañan a personas en situación de discapacidad, y no solamente a los perros guía de personas con discapacidad visual.
En la práctica: si en tu conjunto vive alguien con un canino de asistencia, la protección no depende de que su discapacidad sea visual.
Lo que el conjunto sí puede exigir
La norma no deja a la copropiedad sin herramientas. Lo que hace es mover la discusión de la prohibición a la tenencia responsable, que es donde debía estar desde el principio.
- Traílla o correa en todas las zonas comunes, sin excepción por tamaño ni por raza.
- Bozal y permiso para los ejemplares potencialmente peligrosos, en los términos que fija la ley.
- Recolección de excrementos y normas de higiene en zonas comunes.
- Protocolos de seguridad razonables, por ejemplo el manejo del animal cuando el ascensor va lleno.
- Responsabilidad por los daños que cause el animal, que recae sobre quien lo tiene a su cargo.
- El procedimiento sancionatorio del reglamento cuando se incumple una de esas condiciones, con debido proceso.
La diferencia de fondo es que se sanciona la conducta del tenedor, no la existencia del animal.
Lo que no puede
- Prohibir la tenencia de mascotas en las unidades privadas.
- Prohibir el tránsito o la permanencia en zonas comunes.
- Exigir permiso previo de la administración o del consejo para usar el ascensor o los pasillos.
- Fijar horarios excluyentes o rutas obligatorias que en la práctica impidan salir con el animal.
- Cobrar cuotas o depósitos por tener mascota, o condicionar la venta o el arriendo a que no haya animales.
- Sostener multas fundadas en cláusulas que contradicen el Código Nacional de Seguridad y Convivencia.
Cómo se corrige un manual que dice "prohibido"
- Identifica la cláusula por escrito. Con número de artículo y la fecha del acta que la aprobó.
- Deja de aplicarla desde ya. Una cláusula que contradice una norma de orden público no se aplica, aunque siga escrita y aunque la asamblea la haya aprobado en su momento. Seguir cobrando multas con ese fundamento suma riesgo para la copropiedad.
- Lleva la reforma a la asamblea. Reformar el manual de convivencia es competencia de la asamblea, no del consejo ni del administrador.
- Comunícalo con constancia. Una circular pegada en el ascensor no sirve como prueba de notificación cuando alguien alega que nunca supo del cambio.
- Define el canal de quejas. Los conflictos de convivencia animal se pudren cuando viven en el grupo de WhatsApp. Con un canal formal quedan con fecha, con responsable y con respuesta.
Antes de reformar el manual o de responder una tutela, vale la revisión con el abogado de la copropiedad. Este artículo explica el marco y no sustituye esa asesoría.
Lo que viene: la reforma en trámite
El proyecto de reforma al régimen de propiedad horizontal que cursa en el Congreso recoge buena parte de esta discusión y la subiría de nivel. Entre lo que se ha discutido: que los reglamentos no puedan contener cláusulas que prohíban la tenencia de animales de compañía, un registro obligatorio de animales de compañía en las copropiedades residenciales, y un comité de mediación para los conflictos relacionados con la presencia y permanencia de animales.
Mientras eso no se sancione y se publique, no obliga a nadie. El estado del trámite y lo que ya está vigente están en Ley 675 de 2001 actualizada a 2026.
Dónde entra portea
Los puntos 4 y 5 del procedimiento son de registro, y es donde la mayoría de las administraciones queda sin respaldo. Con portea el comunicado de la nueva regla sale con constancia de envío y de lectura por unidad, así que si alguien alega que nunca le notificaron, la respuesta es un dato y no una discusión.
Las quejas de convivencia entran como PQRS con radicado, con responsable y con tiempo de respuesta, en lugar de acumularse en el chat. Y los incidentes quedan en la minuta digital con fecha y unidad, que es lo que hace falta el día que un caso escala a un proceso sancionatorio o a una tutela.
Lo que portea no hace es definir la política de convivencia del conjunto. Eso lo decide la asamblea dentro de lo que la ley permite. Nosotros ponemos la trazabilidad que la hace defendible.
¿Puedes probar que notificaste la última regla de convivencia?
Comunicados con constancia de lectura, PQRS con radicado y minuta digital con fecha. Hablemos de cómo se ve en tu copropiedad.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley 1801 de 2016, artículo 117, modificado por el artículo 10 de la Ley 2054 de 2020. Corte Constitucional, Sentencia T-199 de 2026, Sala Octava de Revisión, magistrada ponente Paola Andrea Meneses Mosquera. Corte Constitucional, Sentencia C-048 de 2020 del 12 de febrero de 2020, magistrada ponente Gloria Stella Ortiz Delgado. Ley 675 de 2001. Cobertura de El Tiempo, El Espectador y Ámbito Jurídico sobre el fallo de 2026. Conviene consultar el texto completo de las sentencias antes de citarlas en un documento formal de la copropiedad.
Preguntas frecuentes
No. El artículo 117 de la Ley 1801 de 2016, modificado por la Ley 2054 de 2020, establece que no puede prohibirse el tránsito ni la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales. Una cláusula del manual de convivencia que lo prohíba contradice una norma de orden público y no se aplica, aunque lleve años escrita.
No. En la Sentencia T-199 de 2026, la Sala Octava de Revisión de la Corte Constitucional, con ponencia de la magistrada Paola Andrea Meneses Mosquera, revisó el caso de una residente de un conjunto en Cajicá a quien la administración le restringió el uso del ascensor con su perro, y dejó claro que las administraciones no pueden exigir autorizaciones previas ni prohibir la circulación de animales de compañía por zonas comunes.
Correa o traílla en zonas comunes, bozal y permiso para los ejemplares potencialmente peligrosos, recolección de excrementos, normas de higiene, protocolos razonables de seguridad y responsabilidad por los daños que cause el animal. La copropiedad puede regular la tenencia responsable y sancionar su incumplimiento con debido proceso. Lo que no puede es prohibir la existencia del animal.
Un horario que en la práctica impida o dificulte de forma excesiva la tenencia del animal cae en lo que la Corte descartó. El criterio que fijó la Sentencia T-199 de 2026 es que las restricciones no pueden hacer imposible o excesivamente difícil la tenencia de mascotas, y ese criterio atrapa también las prohibiciones disfrazadas de horario, de ruta obligatoria o de depósito.
Una multa impuesta con fundamento en una cláusula que contradice el Código Nacional de Seguridad y Convivencia queda sin piso. Distinto es la sanción por incumplir una condición legítima de tenencia responsable, como andar sin correa o no recoger los excrementos: esa sí puede aplicarse siguiendo el procedimiento sancionatorio del reglamento y con debido proceso.
No. La regla sobre tránsito y permanencia de animales en zonas comunes está en el artículo 117 de la Ley 1801 de 2016, modificado por la Ley 2054 de 2020, no en la Ley 675 de 2001. Es un error frecuente en comunicados y sanciones, y le quita fuerza al documento el día que alguien lo revisa. Hay además un proyecto de reforma en el Congreso que llevaría el tema al régimen de propiedad horizontal, pero todavía no es ley.
