Vivienda turística en propiedad horizontal: la obligación que ya tiene el administrador

En casi todos los conjuntos hay al menos un apartamento que se alquila por días. A veces el consejo lo sabe y lo tolera, a veces se entera cuando llega la queja por el ruido del sábado. La conversación suele quedarse en si molesta o no molesta a los vecinos.

Esa conversación se está quedando corta. Para el administrador esto dejó de ser un asunto de convivencia hace más de una década: es una obligación legal a su nombre, con una multa que paga él y no la copropiedad.

La obligación que ya existe: artículo 34 de la Ley 1558

El artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, le impone al administrador de un inmueble sometido a propiedad horizontal la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio la prestación del servicio de vivienda turística en las unidades que administra, en dos casos:

• Cuando el reglamento de propiedad horizontal no autoriza esa destinación.
• Cuando quien presta el servicio no está inscrito en el Registro Nacional de Turismo.

El incumplimiento tiene consecuencia directa: multa de hasta tres salarios mínimos legales mensuales a favor del Fondo de Promoción Turística. La sanción es para el administrador, no para el propietario que alquila y no para la copropiedad.

Vale detenerse en esto, porque es la parte que sorprende. La norma no le pide al administrador que impida el alquiler ni que actúe como autoridad. Le pide que informe. Pero informar tampoco es gratis: implica saber qué está pasando en el edificio, y ahí es donde la mayoría de las administraciones se queda sin piso.

Lo que viene: el proyecto de decreto del RNT

El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo tiene en discusión un proyecto de decreto que sustituye parcialmente el Título 4 del Decreto 1074 de 2015 en lo relativo al Registro Nacional de Turismo y a las obligaciones de las plataformas digitales. Todavía no está firmado: varios gremios pidieron retirarlo por falta de sustento técnico y el Ministerio mantiene mesas abiertas. Conviene leerlo como lo que es, un borrador, y no como norma vigente.

Dicho eso, hay un párrafo que le cambiaría la vida al administrador. Para inscribir en el RNT una vivienda turística ubicada en propiedad horizontal, el proyecto exige adjuntar el reglamento de propiedad horizontal registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos, señalando el apartado que autoriza la prestación del servicio. Y añade una alternativa:

Igualmente, la autorización para la prestación del servicio de alojamiento turístico en la propiedad horizontal podrá acreditarse mediante manifestación del administrador de la copropiedad bajo la gravedad de juramento, en la que certifique que el reglamento de propiedad horizontal donde se ubica el inmueble autoriza la prestación de dicho servicio.

Con firma autógrafa del administrador y certificado de existencia y representación legal con vigencia máxima de treinta días. Es decir: si el proyecto sale como está, el administrador pasa de tener que reportar a tener que certificar bajo juramento, con su nombre y su firma sobre un documento que va a una entidad del Estado.

El problema práctico: no puedes reportar lo que no sabes

Las dos obligaciones, la vigente y la que viene, tienen el mismo punto ciego. Ambas asumen que la administración sabe qué pasa en la puerta.

En la práctica, un conjunto con cuaderno de minuta no tiene forma de distinguir a la prima que vino de visita de un huésped que pagó por dos noches. Ambos entran igual: alguien anota un nombre, a veces una cédula, casi nunca la unidad de destino ni quién autorizó. Si un año después la SIC pregunta desde cuándo se está prestando el servicio en el apartamento 502, la respuesta honesta es que no se sabe.

Y hay un segundo problema, más incómodo. El administrador que firma bajo juramento que el reglamento autoriza el alojamiento turístico está comprometiendo su responsabilidad personal sobre un documento que quizá nadie ha leído completo en años. Antes de firmar cualquier cosa habría que tener el reglamento vigente a la mano, que además es lo que el Decreto 768 de 2025 exige mantener a disposición de las autoridades de policía.

Qué puede hacer la copropiedad hoy

1. Leer el reglamento y saber qué dice. Si autoriza el alojamiento turístico, si lo prohíbe o si no dice nada. Las tres situaciones son distintas y llevan a decisiones distintas.
2. Llevar el tema a la asamblea, no resolverlo en el consejo. Modificar la destinación de las unidades privadas es materia de reglamento, y el reglamento se reforma en asamblea con la mayoría que exija cada caso.
3. Registrar los ingresos de verdad. Con unidad de destino, autorización y hora. Sin eso no hay forma de sostener un reporte ni de negarlo.
4. Documentar lo que se decide. Un comunicado con constancia de lectura vale más que una circular pegada en el ascensor cuando alguien alega que nunca le avisaron.
5. No improvisar la parte legal. Antes de reportar a la SIC o de firmar una certificación, vale una consulta con el abogado de la copropiedad. Este artículo explica el marco, no sustituye asesoría.

Dónde entra portea

Los puntos 3 y 4 son problema de registro, y es justo lo que portea resuelve. Cada ingreso de visitante queda con unidad de destino, hora, medio de autorización y responsable, y se consulta o se exporta desde el panel del administrador. Cuando una misma unidad concentra ingresos de personas distintas cada fin de semana, eso deja de ser una intuición del portero y se vuelve un dato que se puede mirar.

Los comunicados salen con constancia de envío y lectura, así que una decisión de asamblea sobre alojamiento turístico queda notificada y demostrable. Y el acceso funciona con código, PIN o tarjeta, sin pedir datos biométricos a nadie, que es lo que corresponde cuando por la puerta pasa gente que no vive ahí.

Lo que portea no hace es decidir por la copropiedad. La destinación de las unidades y la política frente al alquiler por días le corresponden a la asamblea y al reglamento. Nosotros ponemos el registro que hace posible cumplir la obligación, no la obligación.

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