Decreto 768 de 2025: qué cambió de verdad en propiedad horizontal

Si administras una copropiedad, en los últimos meses te habrán llegado varios resúmenes del Decreto 768 de 2025. Algunos hablan de plazos de cinco días hábiles, otros de la obligación de meter un protocolo de videovigilancia en el reglamento, y varios de una fecha límite en diciembre de 2025 que ya pasó. No todo eso está en el decreto.

Este artículo está escrito contra el texto oficial publicado por Función Pública, leído artículo por artículo. Donde el decreto dice algo, lo citamos. Donde no lo dice, también lo decimos, porque un administrador que exige lo que la norma no exige pierde credibilidad ante su consejo, y uno que ignora lo que sí exige se expone.

Qué es el Decreto 768 y qué no es

El Decreto 768 del 7 de julio de 2025 no reforma la Ley 675 de 2001. No es una norma de propiedad horizontal. Es una norma de policía: adiciona el capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 para reglamentar parcialmente la Ley 1801 de 2016, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, y su tema central es el proceso único de policía. Rige desde su publicación, sin periodo de transición.

Dentro de ese cuerpo hay una subsección dedicada a nuestro mundo: la Subsección 1 de la Sección 12, "De la privacidad de habitación y la propiedad horizontal", que va del artículo 2.2.8.18.12.1.1 al 2.2.8.18.12.1.8. Son ocho artículos. Eso es todo lo que el decreto dice sobre copropiedades, y es menos de lo que se le atribuye, pero lo que dice es más útil de lo que parece.

Los ocho artículos, en corto

• 2.2.8.18.12.1.1. Privacidad de habitación. Los habitantes tienen la responsabilidad primaria de proteger la privacidad de su vivienda, evitando que lo que ocurre dentro trascienda al ámbito público por ventanas y espacios abiertos, incluidas las áreas comunes de uso privado. Y trae un parágrafo con consecuencias reales, al que volvemos abajo.
• 2.2.8.18.12.1.2. Actividades privadas que trascienden a lo público. Cuando el alcalde declara por acto administrativo que una actividad semiprivada trasciende a lo público, debe fijarle horario, y ese acto se comunica a la policía dentro de las 24 horas siguientes a su firmeza.
• 2.2.8.18.12.1.3. Protecciones exteriores de ventanas. Vidrios insonorizantes, películas solares, blindajes, vitrales y trabajos de vidriería temporales no se consideran comportamientos que afecten la integridad urbanística.
• 2.2.8.18.12.1.4. Acción preventiva por perturbación. Ante intentos de ocupación por vías de hecho, la policía lo impide y expulsa a los perturbadores en el término del artículo 81 de la Ley 1801.
• 2.2.8.18.12.1.5. Actividades económicas. Las copropiedades que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento parecidas a una actividad económica deben cumplir los requisitos de la Ley 1801.
• 2.2.8.18.12.1.6. Publicidad del régimen. Las asambleas y consejos incorporarán las modificaciones a su reglamento conforme a la jurisprudencia constitucional, para que la policía pueda actuar sin ambigüedades. Y una copia completa y vigente del reglamento, junto con el censo de animales de compañía, debe permanecer a disposición de las autoridades de policía.
• 2.2.8.18.12.1.7. No entrega de las actas. El artículo que más va a doler, y lo desarrollamos abajo.
• 2.2.8.18.12.1.8. Comité de convivencia. Le corresponde conocer de los conflictos de convivencia de la copropiedad, sin perjuicio de las acciones policivas.

La regla más útil: la prueba mal recogida no vale

El parágrafo del artículo 2.2.8.18.12.1.1 dice que no se podrán admitir como medios de prueba en el proceso de policía aquellos que se hayan recaudado con violación de estas protecciones, es decir, violando la privacidad de la vivienda.

Esto le cambia el cálculo a cualquier copropiedad que haya instalado cámaras pensando solo en cobertura. Una cámara que alcanza a ver el interior de un apartamento por la ventana, o un balcón, o una terraza de uso privado, no solo es un problema de habeas data: es un video que la inspección de policía puede rechazar justo cuando lo necesitas para sustentar una querella. Se recogió evidencia y no sirve.

La lectura práctica es incómoda pero clara: el material que sí sostiene un caso es el que se recoge donde la copropiedad tiene título para vigilar, con reglas escritas y con registro de quién entró y cuándo. Menos alcance y más limpieza vale más que una cámara que lo ve todo.

Las actas: negarse a entregarlas ya tiene una vía directa

El artículo 2.2.8.18.12.1.7 es corto y cambia el equilibrio de poder en una copropiedad. Remite al parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001 y establece que, una vez opera la negativa a entregar la copia del acta de asamblea o de documentos no sometidos a reserva legal, basta con la orden de policía proferida por el alcalde municipal o distrital para su cumplimiento. Y añade que la inobservancia constituye un comportamiento contrario a la convivencia.

Antes, un propietario al que le negaban un acta tenía que empujar por el camino largo. Ahora hay una vía administrativa directa, y del otro lado hay una administración que queda expuesta a un proceso de policía por no entregar un documento.

Para el administrador honesto esto no es una amenaza, es un argumento. La discusión deja de ser si entrega o no, y pasa a ser si puede entregar rápido. Un archivo ordenado y consultable deja de ser prolijidad y se vuelve protección.

Dos cosas que circulan y no están en el decreto

Buscamos los términos en el texto completo publicado por Función Pública. Estos son los resultados:

• "Cinco días hábiles para entregar registros". La expresión "días hábiles" no aparece ni una vez en el decreto. El artículo 2.2.8.18.12.1.7 no fija plazo: fija una consecuencia para la negativa y remite a la Ley 675. Si alguien te vende software diciendo que el Decreto 768 te da cinco días hábiles, está citando un resumen, no la norma.
• "Hay que incluir el protocolo de videovigilancia en el reglamento". Las palabras "videovigilancia" y "cámaras" no aparecen en el decreto. Lo que dice el artículo 2.2.8.18.12.1.6 es que las modificaciones al reglamento se incorporen conforme a la jurisprudencia constitucional y que una copia vigente quede a disposición de la policía. Escribir el protocolo de cámaras en el reglamento sigue siendo una buena práctica, y la Ley 1581 de 2012 sí exige política de tratamiento de datos, pero no es una obligación creada por este decreto.

Tampoco encontramos en el texto la fecha límite del 31 de diciembre de 2025 que aparece en varios resúmenes. El decreto rige desde su publicación y ordena incorporar las modificaciones, sin fijar ese plazo.

Decimos esto sin ánimo de corregir a nadie en particular. Los análisis de firmas de abogados que circulan mezclan el Decreto 768 con obligaciones que vienen de otras normas, y al resumirlas quedan como si todas nacieran aquí. Si vas a llevar el tema a una asamblea, lleva el PDF oficial.

Qué debería tener lista tu administración

1. El reglamento vigente, completo y a la mano. No en una carpeta en la casa del administrador anterior. Disponible para consulta de la autoridad de policía, como dice el 12.1.6.
2. El censo de animales de compañía actualizado. Está en el mismo artículo y casi nadie lo tiene.
3. Las actas entregables sin fricción. Si un propietario pide copia de un acta o de un documento no reservado, el costo de entregarlo debería ser cero minutos, no una discusión.
4. Las cámaras revisadas contra la privacidad de la vivienda. Cualquier ángulo que alcance el interior de un apartamento, un balcón o una terraza privada es material que no te va a servir como prueba.
5. El registro de ingreso auditable. Quién entró, cuándo, autorizado por quién. Es lo que sostiene una querella cuando el video no alcanza o no es admisible.

Dónde entra portea

Los puntos 3 y 5 de esa lista son, en el fondo, un problema de archivo. En un cuaderno de minuta no hay forma de sacar en cinco minutos quién entró al conjunto la noche del 12 de julio, ni de entregarle a un propietario el histórico de una zona común sin transcribir a mano.

En portea el ingreso de residentes y visitantes queda registrado con hora, autorización y responsable, las comunicaciones a los residentes quedan con constancia de envío y lectura, y todo eso se consulta y se exporta desde el panel del administrador. Sin biometría: el acceso funciona con código, PIN o tarjeta, que es lo que la SIC espera que exista como mecanismo alternativo.

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