Revisor fiscal en propiedad horizontal: cuándo es obligatorio y cuándo lo decide la asamblea

La pregunta llega casi siempre en la misma forma: el consejo quiere recortar gastos, alguien mira la línea de la revisoría fiscal y pregunta si de verdad hay que tenerla. La respuesta depende de una sola cosa, y no es el tamaño del conjunto ni cuánta plata mueve.

Depende del uso del inmueble. Y ahí es donde muchos consejos se equivocan, porque asumen que son residenciales cuando en realidad son mixtos.

Lo que dice el artículo 56

El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 establece que los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a contar con revisor fiscal. Para las copropiedades de uso residencial, la figura es potestativa: la asamblea general decide si la nombra o no.

Es una diferencia con consecuencias. En un conjunto residencial, prescindir del revisor fiscal es una decisión legítima de la asamblea, siempre que se tome y quede en acta. En uno comercial o mixto, no tenerlo es un incumplimiento, por más que la asamblea haya votado lo contrario.

Quién lo nombra y quién lo puede quitar

El revisor fiscal lo elige la asamblea general de copropietarios. No el consejo de administración, no el administrador. Y el mismo órgano que lo nombra es el que tiene la facultad de removerlo.

Eso importa por una razón práctica: la independencia del revisor depende de que su continuidad no esté en manos de las personas cuya gestión debe vigilar. Cuando el nombramiento se delega de hecho en el administrador, porque él es quien trae la propuesta y quien la paga, la figura pierde buena parte de su sentido.

Además, la revisoría fiscal es una actividad reservada: el cargo solo puede ejercerlo un contador público con tarjeta profesional vigente.

Las incompatibilidades que casi nadie revisa

Esta es la parte que más problemas causa y la que menos se verifica antes de votar. El revisor fiscal no puede:

• Ser propietario ni tener bienes privados dentro de la misma copropiedad.
• Tener parentesco con el administrador o con miembros del consejo de administración hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil.
• Tener vínculos comerciales con el administrador o con los miembros del consejo.
• Estar en cualquier otra situación que comprometa su independencia y objetividad.

La más frecuente es la primera. Nombrar como revisor fiscal a un copropietario que además es contador parece razonable, sale barato y suele proponerse con buena intención. Pero la ley lo prohíbe expresamente, y una revisoría ejercida por alguien inhabilitado deja sin piso los informes que firme.

La cuarta causal es abierta a propósito. Cubre casos como el revisor que lleva ocho años seguidos, el que también le hace la contabilidad a la copropiedad, o el que fue recomendado por el administrador y solo se comunica con él.

Qué hace, más allá de firmar los estados financieros

El estereotipo dice que el revisor fiscal aparece una vez al año, firma y se va. Cuando la figura funciona, hace bastante más:

1. Vigila que la administración cumpla la ley, el reglamento y las decisiones de la asamblea.
2. Verifica que la contabilidad se lleve conforme al marco técnico que le aplica a la copropiedad.
3. Dictamina los estados financieros que se presentan a la asamblea, con su opinión profesional.
4. Revisa el manejo de los recursos, incluidos el fondo de imprevistos y las cuentas bancarias.
5. Rinde informes a la asamblea, y da cuenta oportuna de las irregularidades que encuentre.

Ese último punto es el que justifica el costo. Un revisor que solo firma no está haciendo revisoría, está prestando una firma, y eso expone tanto a la copropiedad como a él.

Cómo se contrata sin quedar mal parado

1. Determina primero el uso del inmueble según el reglamento registrado, no según la impresión del consejo.
2. Pide tres propuestas comparables: alcance, periodicidad de las visitas, número de informes al año y honorarios.
3. Verifica la tarjeta profesional y que no haya sanciones vigentes ante la Junta Central de Contadores.
4. Revisa las incompatibilidades antes de la asamblea, no después de la votación.
5. Deja el nombramiento en el acta con el periodo, los honorarios y el alcance. Un nombramiento sin esos tres datos es una fuente de conflicto.
6. Rota la firma cada cierto tiempo. Nada lo obliga, pero la independencia se erosiona sola con los años.

Este artículo explica el marco general. La decisión sobre la clasificación del uso y la contratación concreta corresponde a la asamblea con el acompañamiento del abogado y el contador de la copropiedad.

Dónde entra portea

Lo que el revisor fiscal necesita para trabajar es exactamente lo que a la mayoría de las administraciones le cuesta producir: soportes, trazabilidad y acceso.

Con portea el recaudo queda conciliado por unidad, la cartera es consultable por periodo, las actas de asamblea y de consejo viven en un mismo repositorio con fecha, y los comunicados salen con constancia de envío y de lectura. Cuando la revisoría pide el detalle de un ingreso o la evidencia de que una decisión se notificó, la respuesta sale del panel en un minuto.

No reemplazamos al revisor ni al contador. Lo que quitamos es la parte de su trabajo que hoy se va en perseguir información que debería estar registrada.

Fuentes

Ley 675 de 2001, artículo 56 sobre revisoría fiscal en propiedad horizontal, y artículo 51 sobre las funciones del administrador. Ley 43 de 1990 sobre el ejercicio de la profesión de contador público. Doctrina del Consejo Técnico de la Contaduría Pública y del Instituto Nacional de Contadores Públicos sobre la obligatoriedad de la figura en copropiedades residenciales.

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