Marzo, salón comunal, ocho de la noche. El administrador anuncia que hay quórum, se instala la asamblea, se vota el presupuesto y se aprueba una cuota extraordinaria para cambiar el ascensor. Tres meses después llega una demanda de nulidad y la copropiedad descubre que esa decisión necesitaba una mayoría que nunca tuvo.
No pasa por mala fe. Pasa porque una asamblea de propiedad horizontal maneja tres números distintos que se calculan sobre bases distintas, y en la práctica casi todo el mundo usa uno solo.
Artículos 45 y 46 de la Ley 675
Los tres números de una asamblea, y sobre qué se calcula cada uno
1. Quórum deliberatorioMás de la mitad de los coeficientes del conjunto entero. Sin esto, la asamblea no se instala.
2. Quórum decisorioMitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Base distinta.
3. Mayoría calificada70% de los coeficientes del conjunto entero, otra vez sobre el total. Diez decisiones la exigen.
Los tres números no se calculan sobre la misma base, y ahí está el 90% de los errores. El primero y el tercero se miden sobre el conjunto entero; el segundo, solo sobre lo que llegó.
El primer número: quórum deliberatorio
Es el que decide si la asamblea existe. El artículo 45 de la Ley 675 exige un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad.
Dos precisiones que se pasan por alto:
- Se mide sobre el total del conjunto, no sobre los que llegaron. Si el edificio suma 100 y hay 48 representados, no hay asamblea.
- Tiene que ser un número plural de propietarios. Un solo propietario con el 60% de los coeficientes no hace quórum él solo.
El segundo número: quórum decisorio
Instalada la asamblea, las decisiones ordinarias se toman con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. La base cambia: ya no es el conjunto entero, es lo que efectivamente está en el salón.
Con 60 coeficientes representados, una decisión ordinaria necesita algo más de 30. No 51.
El error de aritmética más frecuente
Mezclar las bases. Alguien calcula el quórum decisorio sobre el total del conjunto y concluye que no alcanza, o al revés, calcula la mayoría calificada sobre los presentes y aprueba algo que no estaba aprobado. Antes de cada votación conviene decir en voz alta sobre qué base se está contando, y que quede en el acta.
El tercer número: la mayoría calificada del 70%
El artículo 46 saca diez decisiones de la regla general y les exige el 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Sobre el total, no sobre los presentes.
| Decisiones que exigen el 70% de los coeficientes totales |
|---|
| 1. Cambios que afecten la destinación de bienes comunes o impliquen una disminución sensible en su uso y goce |
| 2. Expensas extraordinarias que superen cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales |
| 3. Aprobación de expensas comunes distintas de las necesarias |
| 4. Asignación de un bien común en uso exclusivo |
| 5. Reforma a los estatutos y al reglamento de propiedad horizontal |
| 6. Desafectación de un bien común no esencial |
| 7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en un 75% o más |
| 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular |
| 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto |
| 10. Liquidación y disolución |
La número 2 es la que más aparece en la vida real. Una cuota extraordinaria para la fachada, el ascensor o el tanque casi siempre supera cuatro veces la expensa mensual, y por lo tanto casi siempre necesita el 70 por ciento del conjunto entero. No de los que fueron.
Y hay un techo: salvo para la extinción de la propiedad horizontal, ninguna decisión puede exigir una mayoría superior al 70%. Si tu reglamento pide unanimidad para algo, esa cláusula no se sostiene.
La segunda convocatoria, y la trampa que trae
Si no hay quórum, el artículo 41 permite convocar de nuevo. La reunión se hace el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., y sesiona y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Suena a solución mágica y por eso se abusa de ella. Aquí está la trampa, y es la razón por la que se caen asambleas enteras:
Lo que no se puede hacer en segunda convocatoria
Las decisiones del artículo 46 no se pueden tomar en reuniones de segunda convocatoria, ni en reuniones no presenciales, salvo que en esa reunión se alcance efectivamente el 70% de los coeficientes del conjunto. Es decir: la segunda convocatoria baja el quórum para instalar y para lo ordinario, pero no baja el 70%. Aprobar ahí una cuota extraordinaria grande, con quince personas en el salón, es exactamente la decisión que después se cae.
Cómo se prepara una asamblea que no se cae
- Ten la tabla de coeficientes lista y verificada contra el reglamento registrado, no contra la que circula en Excel desde hace años.
- Clasifica el orden del día antes, marcando qué puntos son ordinarios y cuáles caen en el artículo 46. Eso cambia la estrategia de convocatoria entera.
- Si hay un punto de 70%, la meta de asistencia no es "que haya quórum", es llegar al 70 por ciento del conjunto. Son campañas distintas.
- Registra la asistencia por coeficiente, no por cabeza, y recalcula si alguien se retira a mitad de la reunión.
- Deja constancia en el acta de la base de cada votación. "Aprobado con 38,4 de los 62,1 coeficientes representados" vale infinitamente más que "aprobado por mayoría".
- Convoca con constancia. Una convocatoria que no se puede probar es el primer argumento de cualquier impugnación.
Este artículo explica el marco general. Antes de una asamblea con puntos del artículo 46, o ante una impugnación, conviene el acompañamiento del abogado de la copropiedad.
Dónde entra portea
Los puntos 4, 5 y 6 son de registro. Con portea la convocatoria sale como comunicado con constancia de envío y de lectura por unidad, así que el primer argumento de una impugnación queda respondido con un dato y no con un recuerdo. Las actas quedan en un repositorio con fecha, y la cartera individualizada permite saber, antes de la asamblea, qué unidades están en mora, que es un tema aparte y lo tratamos en el voto de los propietarios morosos.
Y lo decimos de frente: el módulo de asambleas de portea está en construcción, con quórum calculado sobre los coeficientes y votación en sala. Hoy no lo tenemos. Lo que sí tenemos es todo lo que rodea a la asamblea, que es donde se caen la mayoría de las decisiones.
¿Puedes probar que convocaste bien la última asamblea?
Comunicados con constancia de envío y lectura por unidad, actas con fecha y cartera al día antes de la reunión. Hablemos de cómo se ve en tu copropiedad.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley 675 de 2001, artículos 37, 41, 45 y 46. El artículo 45 fija el quórum deliberatorio y el decisorio; el 46, las decisiones que exigen mayoría calificada del 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto, el techo del 70% salvo para la extinción de la propiedad horizontal, y la prohibición de adoptarlas en reuniones no presenciales o de segunda convocatoria salvo que se alcance esa mayoría; el 41 regula las reuniones de segunda convocatoria.
Preguntas frecuentes
El artículo 45 de la Ley 675 exige un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad. Ese porcentaje se mide sobre el total del conjunto, no sobre los asistentes. Y tiene que ser plural: un solo propietario con más de la mitad de los coeficientes no hace quórum por sí solo.
El deliberatorio es el que permite instalar la asamblea y se calcula sobre el total del conjunto: más de la mitad de los coeficientes. El decisorio es el que aprueba una decisión ordinaria y se calcula sobre otra base, la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Confundir las dos bases es el error de aritmética más frecuente en una asamblea.
El artículo 46 enumera diez, entre ellas los cambios que afecten la destinación de bienes comunes, las expensas extraordinarias que superen cuatro veces la expensa mensual necesaria, la reforma del reglamento, la desafectación de un bien común no esencial, la asignación de un bien común en uso exclusivo y la adquisición de inmuebles. Ese 70% se calcula sobre los coeficientes que integran el conjunto entero, no sobre los representados en la reunión.
Solo si en esa reunión se alcanza efectivamente la mayoría que la ley exige. El artículo 46 prohíbe adoptar esas decisiones en reuniones de segunda convocatoria y en reuniones no presenciales, salvo que se obtenga el 70% de los coeficientes del conjunto. La segunda convocatoria baja el quórum para instalar la asamblea y para lo ordinario, pero no baja el umbral del 70%.
El artículo 41 de la Ley 675 establece que se realiza el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., y que sesiona y decide válidamente con un número plural de propietarios cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. La nueva fecha no puede fijarse antes de esos tres días hábiles.
No, con una sola excepción. La Ley 675 establece que, salvo la decisión relativa a la extinción de la propiedad horizontal, ninguna decisión puede exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Una cláusula del reglamento que pida unanimidad para otra cosa no se sostiene.
