¿Puede votar un propietario moroso en la asamblea? La respuesta está en tu reglamento

Es la discusión que aparece en la puerta de todas las asambleas de marzo. El propietario del 402 debe cuatro meses, llega a la reunión y alguien le dice que no puede votar. Él responde que es propietario y que la ley no le quita ese derecho. Los dos creen tener razón, y en realidad la respuesta no está en ninguno de los dos argumentos.

Está en el reglamento de propiedad horizontal de esa copropiedad en concreto.

Lo que la Ley 675 no dice

Empecemos por despejar el mito más repetido. La Ley 675 de 2001 no trae en su articulado una prohibición general de que un propietario en mora vote en la asamblea. No existe un artículo que diga eso, por más que se cite en las convocatorias.

Lo que sí establece la ley es que todos los propietarios de bienes privados tienen derecho a participar en las deliberaciones y a votar. Ese es el punto de partida, y cualquier restricción tiene que venir de otro lado.

Lo que sí funciona: el reglamento

Ese otro lado es el reglamento de propiedad horizontal. Cuando el reglamento registrado establece que para participar con voto hay que estar a paz y salvo, esa cláusula obliga a todos los copropietarios, porque es la norma que la propia comunidad se dio al constituirse o al reformarla en asamblea.

La Corte Constitucional se ocupó del asunto en la Sentencia T-633 de 2003, revisando el caso de una copropiedad cuyo reglamento exigía estar a paz y salvo para quedar acreditado ante la asamblea. La Corte sostuvo que una restricción de ese tipo no vulnera derechos fundamentales, que la cláusula fue acordada por todos los integrantes de la copropiedad y por tanto los obliga, y que la vía para controvertirla no es la tutela sino el proceso verbal sumario.

Lo que no se puede hacer en ningún caso

Aun con la cláusula en el reglamento, hay límites que conviene tener claros:

• No se le puede impedir la asistencia. Restringir el voto es una cosa; dejar a un propietario por fuera del salón es otra, mucho más difícil de sostener. Puede entrar, escuchar y, salvo que el reglamento diga lo contrario, tener voz.
• No se le puede negar la información. El propietario en mora sigue teniendo derecho a los estados financieros, al presupuesto y a las actas.
• No se puede improvisar el corte. Si la restricción existe, la fecha de corte de la mora debe ser conocida y aplicarse igual para todos, no decidirse en la puerta.
• No se puede aplicar de forma selectiva. Aplicarla al 402 y no al 701, que también debe, es la manera más rápida de que la asamblea entera termine impugnada.

El efecto que casi nadie calcula: el quórum

Aquí está la consecuencia práctica que sorprende a los consejos. Si el reglamento restringe el voto de los morosos y la cartera del conjunto es alta, los coeficientes de esas unidades salen de la cuenta. Y eso puede volver imposible alcanzar la mayoría del 70 por ciento que el artículo 46 exige para las decisiones grandes, que se calcula sobre los coeficientes del conjunto entero.

Un conjunto con 20 por ciento de cartera y una restricción estricta puede quedarse sin margen para aprobar la cuota extraordinaria que justamente necesita porque tiene 20 por ciento de cartera. Los tres números y sus bases están en el quórum de la asamblea, y vale hacer esa cuenta antes de convocar, no después.

Lo que sí cobra: las herramientas que de verdad recuperan cartera

Vale decirlo con franqueza: quitarle el voto a un moroso rara vez le hace pagar. Genera conflicto en la asamblea y no mueve la cartera. Lo que sí la mueve es otra cosa.

1. La certificación del administrador presta mérito ejecutivo. Es la herramienta más potente de la Ley 675 y la más subutilizada: permite iniciar un proceso ejecutivo sin tener que discutir primero si la deuda existe.
2. Los intereses de mora, aplicados desde el primer mes y de forma pareja, no cuando la deuda ya lleva un año.
3. El acuerdo de pago temprano. Una unidad con dos meses de mora casi siempre negocia. Con veinte, ya cambió de dueño el problema.
4. El estado de cuenta visible todo el año, no la sorpresa de marzo. Buena parte de la cartera de un conjunto no es insolvencia, es desinformación.

El detalle operativo de esas cuatro está en cómo cobrar la administración y bajar la cartera morosa.

Cómo se prepara esto antes de la asamblea

1. Lee el reglamento registrado y localiza la cláusula, si existe. Con número de artículo.
2. Define la fecha de corte de la mora y anúnciala en la convocatoria, no el día de la reunión.
3. Ten la cartera individualizada por unidad y verificada. Una lista mal armada convierte la restricción en un problema en lugar de una herramienta.
4. Calcula el quórum con y sin las unidades en mora, para saber si los puntos del artículo 46 son alcanzables.
5. Aplícala parejo y deja constancia en el acta de qué unidades quedaron habilitadas y con qué fundamento.
6. Consulta con el abogado si la cláusula es ambigua o si esperas una asamblea conflictiva.

Este artículo explica el marco general. La validez de una restricción concreta depende del texto de tu reglamento y conviene revisarla con el abogado de la copropiedad antes de aplicarla.

Dónde entra portea

Los pasos 3 y 5 son de registro, y son los que hacen que esto se sostenga o se caiga. Con portea la cartera está individualizada por unidad y con la edad de cada deuda, así que la lista de unidades habilitadas sale de un reporte con fecha y no de una hoja de cálculo que alguien armó el domingo.

El estado de cuenta vive en la app del residente durante todo el año, que es lo que ataca la causa real de buena parte de la cartera. Y la convocatoria con la fecha de corte sale como comunicado con constancia de envío y de lectura, de modo que nadie puede alegar que se enteró en la puerta.

El módulo de asambleas está en construcción, con el control del voto de las unidades en mora según lo que diga cada reglamento. Hoy no lo tenemos; lo que sí tenemos es la cartera y la constancia, que es lo que hace falta para llegar a la asamblea con la lista bien hecha.

Fuentes

Ley 675 de 2001, artículo 37 sobre la integración de la asamblea general y el derecho de los propietarios a participar en las deliberaciones y a votar, artículo 46 sobre mayorías calificadas y artículo 48 sobre el mérito ejecutivo de la certificación expedida por el administrador. Corte Constitucional, Sentencia T-633 de 2003, sobre la validez de las cláusulas del reglamento de propiedad horizontal que condicionan la acreditación ante la asamblea a estar a paz y salvo, y sobre la vía procesal para controvertirlas.

Preguntas frecuentes