El presupuesto de tu copropiedad para 2027 se aprueba en la asamblea de marzo. Se arma en octubre y noviembre. Y el salario mínimo que lo define se decreta a finales de diciembre. Es decir: lo armas a ciegas sobre la variable que mueve entre el 60 y el 70 por ciento del gasto.
La respuesta habitual a eso es esperar. Es la peor de todas, porque en enero el presupuesto ya tiene que estar circulando entre los propietarios. La segunda peor es presupuestar con la tarifa que ves en enero y multiplicarla por doce.
Hay una tercera forma, y es la que usan los consejos que no terminan pidiendo cuota extraordinaria en agosto: no presupuestar un número, presupuestar tres, y anclar el argumento en lo que ya es ley.
Un puesto de vigilancia de 24 horas, por mes
Los tres escenarios de 2027, y el que ya no es escenario
es lo que cuesta hoy, desde el 15 de julio de 2026. Esto ya no se discute.
Si sube 7%
$19.128.111
$229,5 millones al año
Si sube 8%
$19.306.879
$231,7 millones al año
Si sube 10%
$19.664.414
$236,0 millones al año
Entre el escenario más bajo y el más alto hay $536.303 al mes. Entre lo que pagas hoy y cualquiera de los tres hay más de $1.250.000. La discusión del salario mínimo pesa menos que el alza que ya ocurrió, y esa ya está en la circular.
Lo que ya sabes hoy, aunque no sepas el salario mínimo
Tres cosas están escritas y no dependen de la mesa de concertación:
Uno. El puesto de vigilancia ya subía antes de 2027. Desde el 15 de julio de 2026 rige un factor de 10,21 salarios mínimos por puesto de 24 horas, según la Circular Externa 20251300000115CS de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Sobre un mínimo de $1.750.905, eso da $17.876.740 al mes, más la prima de seguro de vida. En estratos 4, 5 y 6 se suma un 10 por ciento de gastos de administración y supervisión, y el puesto llega a unos $19.660.000. El detalle completo, periodo por periodo, está en las tarifas mínimas de vigilancia 2026.
Dos. Los recargos dominicales suben a mitad de 2027. La Ley 2466 de 2025 lleva el recargo dominical y festivo al 100 por ciento desde julio de 2027. Eso significa que el costo del segundo semestre no es igual al del primero, y un presupuesto que multiplica por doce la tarifa de enero nace corto. Es el error más frecuente y el más caro.
Tres. El crédito no va a abaratar nada. El Banco de la República mantiene la tasa en 12 por ciento y no se esperan recortes relevantes antes de 2027. Si el conjunto piensa financiar una obra, el costo financiero del año entrante se parece al de este.
Cómo se arma el escenario de tres columnas
La banda de negociación del salario mínimo para 2027 se ha ido estrechando y hoy se discute entre el 7 y el 8 por ciento. Nosotros agregamos una tercera columna del 10 por ciento, no porque lo esperemos, sino porque un presupuesto que solo contempla el mejor caso no es un presupuesto: es un deseo.
La cuenta de cada columna es la misma: salario mínimo proyectado por 10,21, más el 10 por ciento de gastos de administración si el conjunto es estrato 4, 5 o 6, por el número de puestos. Una advertencia de rigor: el factor de 10,21 lo fija una circular anual, así que el de 2027 puede ser otro. Presupuestar con el vigente es lo razonable, pero en el acta conviene que quede dicho que es un supuesto y no un dato.
Y aquí aparece lo que casi nadie ve hasta que hace la tabla: la diferencia entre el escenario del 7 y el del 10 por ciento es de unos $536.000 al mes por puesto. En un conjunto con un puesto, son $6,4 millones al año. Importa, pero no es la discusión. La discusión es que el puesto ya pasó de unos $14,9 millones en 2025 a $17,9 millones hoy, y va a estar cerca de $19,5 millones en 2027 en cualquiera de los tres escenarios.
El presupuesto no se defiende con una cifra, se defiende con la fuente
En la asamblea de marzo, la objeción llega siempre por el mismo lado: "la cuota sube más que la inflación". Y es verdad. Sube más que la inflación porque el gasto principal no sigue la inflación, sigue el salario mínimo, y el salario mínimo lleva dos años subiendo muy por encima de los precios.
Lo que cambia la conversación es llevar la circular, no la cifra suelta. Un administrador que proyecta el aumento pierde la discusión; uno que muestra el acto administrativo que fija el mínimo legal, no. Sobre cómo presentarlo sin que la reunión se vuelva un pulso, escribimos cómo defender el presupuesto de vigilancia en la asamblea.
Tres reglas al redactar el documento:
- Cita el acto, no el rumor. Circular Externa 20251300000115CS del 30 de diciembre de 2025 para la tarifa, Ley 2466 de 2025 para los recargos, y el decreto de salario mínimo cuando salga.
- Separa el primer semestre del segundo. Si los recargos dominicales cambian en julio, el presupuesto tiene dos mitades distintas.
- No prometas ahorros que no puedas sostener. Circulan por ahí porcentajes de ahorro del 45, del 60 y del 70 por ciento atribuidos a la tecnología, y a veces a la propia Ley 675, que no contiene ninguna cifra así. Un ahorro que no se puede reconstruir en una hoja de cálculo es una objeción esperando a ocurrir.
Dónde entra portea, dicho sin inflar
portea no baja la tarifa mínima de la vigilancia. Esa tarifa es un piso legal y no hay software que la mueva. Lo que hace portea es dos cosas distintas, y conviene no confundirlas.
La primera: le devuelve al portero las horas que hoy se van en llamar apartamento por apartamento para anunciar visitas, en anotar en el cuaderno y en perseguir domicilios. Ese portero sigue ahí, y sigue costando lo mismo, pero hace lo que sí requiere una persona. Eso no es una línea del presupuesto: es que el puesto rinda.
La segunda sí toca el presupuesto, y solo si la copropiedad decide tomar esa decisión: operar la portería de forma remota con Arturo IA en lugar de sostener un puesto presencial 24/7. Ahí la comparación es contra los $17.876.740 del puesto tercerizado, o contra los ~$11.500.000 de cubrirlo con personal propio, frente a los $4.570.000 mensuales desde los que arranca portea con Arturo. Puedes correr tu número exacto en la calculadora de ahorro, que ahora deja elegir cuál de los dos escenarios es el tuyo.
Esa decisión normalmente pasa por asamblea, porque cambia el esquema de vigilancia. Si va a ir al orden del día de marzo, conviene que llegue costeada y con los tres escenarios encima de la mesa, no como una idea suelta.
Lleva los tres escenarios costeados
Te armamos la comparación con los números de tu conjunto: qué cuesta hoy tu portería, qué costaría en cada escenario de 2027 y qué cambiaría si se opera con portea. Listo para el consejo.
Pedirlo por WhatsAppFuentes
Circular Externa N° 20251300000115CS del 30 de diciembre de 2025, Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (tarifas mínimas 2026) · Ley 2466 de 2025 sobre recargos dominicales y festivos · Decreto 0159 del 19 de febrero de 2026 sobre salario mínimo · Banco de la República, tasa de intervención · Ley 675 de 2001, artículo 39, sobre la asamblea ordinaria anual. Cálculos propios sobre esas fuentes; los escenarios de 2027 son proyecciones y se señalan como tales.
Preguntas frecuentes
En octubre y noviembre, para aprobarlo en la asamblea ordinaria que la Ley 675 exige dentro de los tres primeros meses del año. El problema de calendario es que el salario mínimo, que define entre el 60 y el 70 por ciento del gasto de la copropiedad, se decreta a finales de diciembre. Por eso conviene presupuestar por escenarios y no con una sola cifra.
Depende del salario mínimo que se decrete. Con el factor vigente de 10,21 salarios mínimos por puesto de 24 horas, un aumento del 7 por ciento deja el puesto en unos $19.128.000 al mes, uno del 8 por ciento en $19.307.000 y uno del 10 por ciento en $19.664.000. La diferencia entre el escenario más bajo y el más alto es de unos $536.000 al mes. Hay que advertir que el factor lo fija una circular anual y el de 2027 podría ser distinto.
$17.876.740 al mes desde el 15 de julio de 2026, más la prima de seguro de vida. Sale de aplicar el factor de 10,21 salarios mínimos que fija la Circular Externa 20251300000115CS del 30 de diciembre de 2025 de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. En estratos 4, 5 y 6 se suma un 10 por ciento de gastos de administración y supervisión, y el puesto llega a unos $19.660.000.
La Ley 2466 de 2025 lleva el recargo dominical y festivo al 100 por ciento a partir de julio de 2027. En la práctica eso significa que el costo del segundo semestre no es igual al del primero, y que un presupuesto que multiplica por doce la tarifa de enero nace corto. Conviene presupuestar el año en dos mitades.
Entre el 60 y el 70 por ciento en la mayoría de copropiedades colombianas. Por eso el salario mínimo, y no la inflación, es la variable que manda en el presupuesto: el costo laboral representa entre el 85 y el 92 por ciento del gasto operativo de una empresa de vigilancia, según análisis del sector.
Toca cuota extraordinaria, y eso exige convocar asamblea y conseguir las mayorías del caso, con el desgaste que implica pedirle dinero adicional a los propietarios en agosto. Presupuestar por escenarios y separar el año en dos mitades es más barato que esa reunión.
