Sí: asegurar las zonas comunes es obligatorio en Colombia. El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 exige pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, y la prima entra en el presupuesto que el administrador lleva a la asamblea (artículo 51, numeral 1). Asegurar el edificio completo, apartamentos incluidos, para su reconstrucción total es una opción que la ley deja abierta.
Según Fasecolda, más de 43.000 copropiedades del país tienen esa póliza, con bienes asegurados por más de $507 billones (comunicado del 27 de marzo de 2026). Después del terremoto del 10 de agosto de 2026, que con corte al 18 de septiembre sumaba 85.496 reclamaciones ante las aseguradoras según el mismo gremio, revisar la póliza del conjunto dejó de ser un punto de trámite en la asamblea.
Aquí está lo que exige la ley, lo que decide la copropiedad y lo que conviene revisar antes de aprobar el presupuesto de 2027.
Póliza de bienes comunes
Lo que exige la ley y lo que decide la asamblea
Bienes comunes que ampara
- Estructura: columnas, vigas, cimentación
- Fachada
- Cubierta y techos
- Ascensores y redes internas
- Zonas comunes: circulaciones, salón, recreación
Obligatorio por ley (art. 15)
Lo decide la asamblea
La ley pone el piso: incendio y terremoto sobre los bienes comunes. El valor asegurado, los deducibles y las coberturas grises se aprueban con el presupuesto, y la prima va en él.
¿Qué dice exactamente el artículo 15 de la Ley 675?
El artículo 15 tiene tres partes, y cada una dice algo distinto. El inciso inicial dice que los edificios o conjuntos podrán constituir pólizas contra incendio y terremoto que garanticen su reconstrucción total: asegurar el edificio completo es potestativo. El parágrafo 1 cambia el verbo:
«En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos [sic] de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.»
Y el parágrafo 2 dice a dónde va la plata: las indemnizaciones quedan afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto cuando esta procede. Si no se reconstruye, el valor se distribuye entre los propietarios según sus coeficientes de copropiedad. Es decir, el dinero del seguro de bienes comunes no se reparte entre los propietarios cuando la reconstrucción procede.
La obligación no tiene excepciones por tamaño, estrato o antigüedad. La reforma de la Ley 675 que se discute en el Congreso trae reglas más detalladas sobre estos seguros, pero sigue siendo un proyecto: lo explicamos en la Ley 675 actualizada a 2026.
¿Qué cubre y qué no cubre la póliza de bienes comunes?
Cubre los bienes comunes, que el artículo 19 de la ley define como los elementos y zonas que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, uso o goce de las unidades privadas. Fasecolda lo aterriza: la póliza no solo cubre áreas visibles como salones o zonas recreativas, sino también columnas, vigas, fachadas, techos, ascensores y redes internas, además de cimentaciones, instalaciones de servicios públicos, circulaciones, escaleras y equipos de bombeo.
Lo que no cubre, salvo que la copropiedad haya tomado la opción del edificio completo:
- El interior de cada apartamento, que es un bien privado y no un bien común.
- Los muebles y enseres de cada familia. Eso corresponde a un seguro de hogar que contrata cada propietario o arrendatario.
- El deterioro por falta de mantenimiento. Fasecolda lo advierte: las pólizas están diseñadas para eventos súbitos e inesperados, y el seguro no sustituye el mantenimiento.
Esa diferencia conviene comunicarla a los residentes antes de que la descubran el día de un siniestro.
¿Quién contrata la póliza y quién responde si se vence?
La ley no nombra a quien firma, pero sí reparte el trabajo. La obligación es de la persona jurídica, cuyo objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes comunes (artículo 32). El administrador debe presentar a la asamblea un presupuesto detallado «incluyendo las primas de seguros» (artículo 51, numeral 1) y le corresponde cuidar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración y conservación sobre ellos (numeral 7). La asamblea aprueba ese presupuesto y las cuotas para financiarlo (artículo 38, numeral 4).
En la práctica, el administrador cotiza, el consejo revisa y la asamblea aprueba la prima dentro del presupuesto. Si la póliza se vence sin renovarse, el artículo 50 deja clara la consecuencia: los administradores responden por los perjuicios que causen por dolo, culpa leve o grave, y se presume la culpa leve cuando incumplen sus funciones o violan la ley.
En el empalme
La póliza vigente, su fecha de renovación y el contacto del intermediario son de los primeros documentos que deben cambiar de manos cuando entra un administrador nuevo. Una renovación que se pierde en una transición deja a la copropiedad sin cobertura.
¿Qué coberturas adicionales decide la asamblea?
La ley fija el mínimo. Según Fasecolda, muchas copropiedades amplían la protección con riesgos como daños por agua, explosión, granizo o responsabilidad civil, sobre todo en edificaciones con mayor complejidad operativa. Este es el mapa:
| Cobertura | Qué suele amparar | ¿Obligatoria? |
|---|---|---|
| Incendio | Daños por fuego en los bienes comunes | Sí, art. 15 |
| Terremoto | Daños por sismo en los bienes comunes | Sí, art. 15 |
| Edificio completo | Reconstrucción total, incluidas las unidades privadas | Opcional (inciso del art. 15) |
| Daños por agua | Escapes y filtraciones súbitas en redes y tanques | Opcional |
| Explosión y granizo | Daños por esos eventos en la edificación | Opcional |
| Responsabilidad civil extracontractual | Daños que la copropiedad cause a terceros, por ejemplo la caída de un elemento de fachada | Opcional |
| Manejo | Pérdidas de dinero o bienes de la copropiedad por actos de quienes los manejan | Opcional |
Lo que ampara cada cobertura depende del clausulado de cada aseguradora. Pide que te lo entreguen por escrito y compáralo punto por punto, no solo por el valor de la prima.
¿Cómo se fija el valor asegurado y qué pasa con el infraseguro?
El artículo 15 habla de reconstrucción, así que la referencia útil es lo que costaría reconstruir los bienes comunes, que no coincide con el valor comercial de los apartamentos: este incluye el terreno y la ubicación, que no se queman ni se caen. Por eso conviene actualizar el valor con un avalúo técnico cada cierto tiempo, y no solo con el reajuste automático de la renovación.
Un valor bajo sale caro por una regla del Código de Comercio. Su artículo 1102 dice:
«No hallándose asegurado el íntegro valor del interés, el asegurador sólo estará obligado a indemnizar el daño a prorrata entre la cantidad asegurada y la que no lo esté.»
Traducido: si la póliza cubre el 70 por ciento del valor real, la aseguradora paga el 70 por ciento de cada daño y el resto lo pone la copropiedad, salvo que el contrato pacte otra cosa. A eso se suma el deducible, la primera parte del daño que asume el asegurado (artículo 1103), que en terremoto conviene leer con lupa. Ambas cosas salen de la caja del conjunto, y ahí entra el fondo de imprevistos, que el artículo 35 exige formar con no menos del 1 por ciento del presupuesto anual de gastos comunes. Cómo cuadrar la prima y ese fondo está en nuestra guía del presupuesto 2027, con una plantilla gratuita.
¿Qué hacer después de un siniestro?
- Documentar. Fotos con fecha de cada daño visible y un registro de lo que cambia con las réplicas. El plan de emergencia por sismo explica cómo organizarlo.
- Avisar a la aseguradora. El artículo 1075 del Código de Comercio pide dar noticia dentro de los tres días siguientes a conocer el siniestro. Tras el terremoto del 10 de agosto, Fasecolda aclaró que, por ser un hecho notorio, no avisar en ese plazo no significa por sí solo perder el derecho a reclamar.
- Reclamar dentro del plazo. La prescripción ordinaria de las acciones del contrato de seguro es de dos años desde que se conoce el hecho (artículo 1081).
- Destinar la indemnización. Por el parágrafo 2 del artículo 15, va primero a la reconstrucción. Si la decisión es reforzar o reconstruir, la asamblea necesita la mayoría que fija la ley; el Decreto 1423 de 2026 permitió tomarla de forma virtual en los municipios afectados, con condiciones.
Lo que conviene revisar antes de la asamblea de 2027
- Que la póliza esté vigente y que su fecha de renovación no caiga en un vacío entre dos administradores.
- Que el valor asegurado salga de un avalúo de reconstrucción reciente.
- Que la lista de bienes asegurados coincida con el reglamento y con los planos aprobados, que también definen qué es común (artículo 19, parágrafo 1).
- Cuál es el deducible de terremoto y cómo se calcula.
- Qué coberturas adicionales tiene y cuáles se descartaron, con el acta que lo decidió.
- Que la prima esté en el presupuesto y que los residentes sepan que la póliza no cubre el interior de su apartamento.
Para lo último sirve portea: el administrador registra la póliza como gasto con su proveedor, la incluye en los reportes que exporta para el consejo y la asamblea, y envía a los residentes un comunicado con confirmación de lectura que explica qué cubre el seguro del conjunto y qué les toca asegurar a ellos. Así, cuando alguien pregunte después de un temblor, la respuesta ya estaba enviada y leída.
Lleva el presupuesto y los comunicados de la copropiedad en un solo lugar
Te mostramos cómo se registran gastos y proveedores en portea, cómo salen los reportes para el consejo y la asamblea y cómo funcionan los comunicados con confirmación de lectura.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley 675 de 2001, artículos 15, 19, 32, 35, 38, 50 y 51, Congreso de la República (Secretaría del Senado) · Código de Comercio, Decreto 410 de 1971, artículos 1075, 1081, 1102 y 1103 (Secretaría del Senado) · Fasecolda, «El seguro de bienes comunes: clave para proteger el patrimonio colectivo en Colombia», 27 de marzo de 2026 (PDF) · Fasecolda, «Sobre el mito de los tres días para reclamar un seguro por sismo», 13 de agosto de 2026 (PDF) · Fasecolda, reclamaciones por el terremoto con corte al 18 de septiembre de 2026 (comunicado) · Decreto Legislativo 1423 de 2026. Este artículo no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
Sí. El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga a toda copropiedad en régimen de propiedad horizontal a tener pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Asegurar el edificio completo, con los apartamentos, para su reconstrucción total es opcional. La prima debe ir en el presupuesto que el administrador presenta a la asamblea, según el artículo 51, numeral 1. Según Fasecolda, más de 43.000 copropiedades tenían esta póliza en marzo de 2026.
Cubre los bienes comunes contra incendio y terremoto como mínimo. Según Fasecolda, eso incluye no solo salones y zonas recreativas, sino columnas, vigas, fachadas, techos, ascensores, redes internas, cimentaciones, circulaciones, escaleras y equipos de bombeo. La copropiedad puede ampliar la póliza con daños por agua, explosión, granizo, responsabilidad civil extracontractual o manejo. No cubre el deterioro por falta de mantenimiento, porque está diseñada para eventos súbitos e inesperados.
Por regla general, no. La póliza obligatoria del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 cubre los bienes comunes, como la estructura, la fachada, la cubierta y los ascensores, pero no el interior de cada apartamento ni los muebles y enseres. Solo si la copropiedad decidió asegurar el edificio completo para su reconstrucción total quedan incluidas las unidades privadas. Para el contenido de tu vivienda necesitas un seguro de hogar propio. Pregunta al administrador qué contrató el conjunto.
La obligación es de la persona jurídica de la copropiedad. La Ley 675 de 2001 no dice quién firma, pero el administrador debe incluir las primas de seguros en el presupuesto (artículo 51, numeral 1) y cuidar y conservar los bienes comunes (numeral 7), y la asamblea aprueba el presupuesto y las cuotas (artículo 38, numeral 4). Si la póliza se vence, el artículo 50 presume la culpa leve del administrador que incumple sus funciones o viola la ley.
Aparece el infraseguro. El artículo 1102 del Código de Comercio dice que, si no está asegurado el valor íntegro del interés, la aseguradora solo indemniza el daño a prorrata entre lo asegurado y lo no asegurado, salvo pacto distinto. Si la póliza cubre el 70 por ciento del valor real, la aseguradora paga el 70 por ciento de cada daño y el resto lo asume la copropiedad, además del deducible. Por eso conviene actualizar el valor con un avalúo de reconstrucción.
El artículo 1075 del Código de Comercio pide avisar a la aseguradora dentro de los tres días siguientes a conocer el siniestro, pero tras el terremoto del 10 de agosto de 2026 Fasecolda aclaró que, al ser un hecho notorio, no avisar en ese plazo no implica por sí solo perder el derecho. La reclamación puede presentarse dentro de la prescripción ordinaria de dos años del artículo 1081. Lo recomendable es avisar cuanto antes y documentar los daños con fecha.
