De enero a marzo es la temporada de asambleas ordinarias en la propiedad horizontal colombiana, y 2027 trae dos detalles que conviene tener presentes desde ya: la última semana de marzo tiene tres festivos, y el plazo legal, si el reglamento no fija otra fecha, vence un miércoles.
Lo que sigue es el cronograma con la norma detrás de cada paso: hasta cuándo hay plazo, cómo se convoca, qué quórum necesita, qué hacer con los poderes y el acta, y qué cambia si la reunión es virtual o mixta.
Asamblea ordinaria 2027
El cronograma, si el reglamento no dice otra cosa
Cierre de 2026 y presupuesto
Convocatoria, con 15 días o más
La asamblea: hasta el miércoles 31 de marzo
Si nadie convocó: jueves 1 de abril, 8:00 p. m.
Acta a disposición: 20 días hábiles
Si la idea era la última semana de marzo, conviene adelantarla: tiene tres festivos y el plazo vence el miércoles 31. Si el reglamento fija otra fecha, manda el reglamento.
Hasta cuándo hay plazo
El artículo 39 de la Ley 675 de 2001 dice que la asamblea general se reúne ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha que señale el reglamento y, si el reglamento no dice nada, "dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal". Para un conjunto cuyo período presupuestal va de enero a diciembre, la fecha límite es el miércoles 31 de marzo de 2027.
Si nadie la convoca, el artículo 40 prevé una reunión por derecho propio "el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal", a las 8:00 p. m., en el lugar que indique el reglamento o, en su defecto, en las instalaciones del conjunto. En 2027 ese día es el jueves 1 de abril.
Ojo con el final de marzo
En 2027 el final de marzo tiene tres festivos: el lunes 22 (San José) y el jueves 25 y el viernes 26 (Semana Santa). Si la idea era reunirse esa semana, conviene adelantar la fecha y, con ella, la convocatoria.
La convocatoria
- La hace el administrador, con una antelación no inferior a quince días calendario (art. 39). Para una asamblea el sábado 13 de marzo, por ejemplo, conviene enviarla a más tardar el miércoles 24 de febrero, con margen sobre el mínimo.
- Se envía a cada propietario, a la última dirección registrada (art. 39, parágrafo 1). Si se convoca por correo electrónico o por una aplicación, conviene que esa dirección la haya registrado el propietario y que quede constancia del envío.
- Debe incluir la relación de los propietarios que adeudan contribuciones a las expensas comunes (art. 39, parágrafo 2).
- Debe dejar constancia de la regla de segunda convocatoria (art. 41): si no hay quórum, la nueva reunión se hace el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p. m., salvo lo que diga el reglamento, y sesiona con cualquier número plural de propietarios.
- El orden del día: la ley exige insertarlo en el aviso de las asambleas extraordinarias y de las no presenciales; en la ordinaria es buena práctica incluirlo siempre.
Cómo se cuenta el tercer día hábil y qué se puede decidir en esa segunda reunión está en la segunda convocatoria.
Qué se decide en la asamblea ordinaria
El mismo artículo 39 fija el objeto: examinar la situación general de la copropiedad, hacer los nombramientos que le correspondan y aprobar las cuentas del último ejercicio y el presupuesto del año siguiente. En la práctica, el orden del día de 2027 suele incluir:
- Verificación del quórum y elección de presidente y secretario de la reunión.
- Informe de gestión del administrador y del consejo de administración.
- Estados financieros de 2026 y, donde lo haya, dictamen del revisor fiscal.
- Presupuesto de 2027 y cuota de administración.
- Elección del consejo de administración, del revisor fiscal y del comité de convivencia, según el reglamento.
- Proposiciones y varios.
Para llegar con el presupuesto armado, sirven el presupuesto de la copropiedad para 2027 y la calculadora de cuota 2027.
Quórum de la asamblea ordinaria
Salvo que la ley o el reglamento exijan algo mayor, la asamblea sesiona con un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión (art. 45). Para ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, se puede exigir más del 70 % de los coeficientes del conjunto. Lo explicamos con ejemplos en quórum y coeficientes, y las decisiones que exigen el 70 % están en decisiones de mayoría calificada.
En los conjuntos de vivienda hay un matiz que muchas asambleas pasan por alto. La Corte Constitucional, en la Sentencia C-522 de 2002, condicionó el artículo 37 para que el voto por coeficiente se use solo en las decisiones de contenido económico, y en la C-738 de 2002 explicó que, para las de contenido no económico, las mayorías del artículo 45 se cuentan por número de votos, con la fórmula "una unidad, un voto". Conviene que quien preside tenga claro, antes de cada votación, cuál de las dos reglas aplica.
Poderes y propietarios en mora
La asamblea la integran los propietarios "o sus representantes o delegados" (art. 37), así que cualquier propietario puede hacerse representar con un poder. La Ley 675 no fija cuántos poderes puede llevar una persona ni su formato: eso lo define el reglamento, y conviene revisarlo antes de convocar para adjuntar un modelo de poder que lo cumpla.
Sobre el voto de los propietarios en mora, la Ley 675 no trae una prohibición general; la restricción vale si el reglamento la establece. Lo explicamos en el voto de los morosos.
Si la asamblea es virtual o mixta
El Decreto 176 de 2021 se limitó a las reuniones de 2021, así que no sirve de base para 2027. La base es la Ley 675: el artículo 42 admite las reuniones no presenciales siempre que quede "prueba inequívoca" de quién participa, qué comunica y a qué hora, con copia de la convocatoria, y el artículo 44 pide que el acta se asiente en el libro, la firme el representante legal y se comunique a los propietarios dentro de los diez días siguientes. El Ministerio de Vivienda, en el concepto 2024EE0040900, las lee junto con el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015, que también cubre las reuniones mixtas. El detalle está en el Decreto 176 de 2021 y las asambleas de 2027.
El acta
- La firman el presidente y el secretario de la reunión, e indica si es ordinaria o extraordinaria, la forma de la convocatoria, el orden del día, el nombre y la calidad de los asistentes, su unidad, su coeficiente y los votos emitidos en cada caso (art. 47).
- Si la asamblea nombra personas para verificar la redacción, tienen el plazo del reglamento o, en su defecto, 20 días hábiles.
- Dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión, el administrador pone a disposición de los propietarios una copia completa del acta en la sede de la administración, les informa y deja constancia en el libro de actas.
- A un propietario al que le nieguen la copia del acta, la ley le permite acudir al alcalde (art. 47, parágrafo). El Decreto 768 de 2025, que desarrolla en lo policivo el Código de Policía, precisa que en ese caso basta la orden de policía del alcalde y que desobedecerla es un comportamiento contrario a la convivencia.
- Para que el acta tenga trazabilidad, contamos cómo funciona un acta con cadena de integridad.
Checklist de la asamblea ordinaria 2027
Con un período presupuestal de enero a diciembre y un reglamento que no fije otra fecha:
| Cuándo | Qué hacer |
|---|---|
| Enero | Cierre de 2026: estados financieros y, si hay revisor fiscal, su dictamen. Proyecto de presupuesto de 2027 con el salario mínimo ya decretado. Revisar el reglamento: fecha de la asamblea, poderes, mayorías especiales y medios de convocatoria. |
| Febrero | Fijar fecha y lugar antes del 31 de marzo, evitando el 22, el 25 y el 26. Enviar la convocatoria con al menos 15 días calendario, con el orden del día, la lista de morosos, la regla de segunda convocatoria y un modelo de poder. |
| Si es virtual o mixta | Una plataforma que deje prueba de quién participa, qué vota y a qué hora, con copia de la convocatoria. |
| El día de la asamblea | Registro de asistencia con unidad y coeficiente, revisión de poderes, quórum al inicio y en cada votación, y votos contados por coeficiente o por unidad según el tipo de decisión. |
| Después | Acta firmada por presidente y secretario; copia a disposición de los propietarios dentro de 20 días hábiles (10 días si fue no presencial), con aviso a cada uno. |
| Todo el año | El Decreto 768 de 2025 pide que una copia del reglamento completa y vigente y el censo de animales de compañía estén a disposición de las autoridades de policía. |
Si la vas a hacer virtual o mixta, en las asambleas de portea la citación sale con el orden del día, las dos fechas y el anexo de morosos, la asistencia se registra con el mismo QR de la portería y el acta queda sellada para que el revisor fiscal pueda verificarla.
Prepara la asamblea de 2027 con evidencia
Te mostramos en una demo cómo sale la convocatoria con la lista de morosos, cómo se calcula el quórum en vivo y cómo queda sellada el acta en el módulo de asambleas de portea.
Ver la demo por WhatsAppFuentes
Ley 675 de 2001, artículos 37, 39 a 45 y 47, con las notas de vigencia de la Secretaría del Senado (Sentencias C-522 de 2002 y C-738 de 2002 de la Corte Constitucional) · Decreto 768 de 2025, artículos 2.2.8.18.12.1.6 y 2.2.8.18.12.1.7 del Decreto 1070 de 2015 (Diario Oficial 53.175, 8 de julio de 2025) · Concepto 2024EE0040900 del Ministerio de Vivienda y artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015 · Festivos de 2027 según la Ley 51 de 1983. Consultado el 8 de octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
En la fecha que fije el reglamento. Si no dice nada y el período presupuestal es el año calendario, dentro de los tres meses siguientes: a más tardar el 31 de marzo de 2027 (art. 39 de la Ley 675 de 2001). Si no se convoca, la asamblea se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes, que en 2027 es el jueves 1 de abril, a las 8:00 p. m. (art. 40).
Con al menos quince días calendario. La convoca el administrador, con una comunicación a cada propietario en la última dirección registrada, y debe incluir la relación de propietarios en mora y la regla de segunda convocatoria del artículo 41.
Un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes, y las decisiones se toman con la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión (art. 45), salvo que la ley o el reglamento exijan más. En los conjuntos de vivienda, según las Sentencias C-522 y C-738 de 2002, el voto por coeficiente aplica a las decisiones de contenido económico; las de contenido no económico se cuentan con la fórmula una unidad, un voto.
No. Ese decreto se limitó a las reuniones de 2021. Para 2027 la base son los artículos 42 a 44 de la Ley 675 de 2001, que el Ministerio de Vivienda lee junto con el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015, aplicable también a las reuniones mixtas.
Dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios una copia completa del acta e informarles (art. 47). Si la reunión fue no presencial, el acta se comunica dentro de los diez días siguientes (art. 44).
La Ley 675 prevé una reunión por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal, a las 8:00 p. m., en el lugar que indique el reglamento o, en su defecto, en las instalaciones del conjunto (art. 40). Con un período de enero a diciembre, en 2027 ese día es el jueves 1 de abril.
