Casi todas las conversaciones sobre propiedad horizontal en Colombia se hacen con cifras de oídas. Este es el intento de dejar en un solo lugar los datos publicados que sí tienen fuente, y de marcar con claridad los que no existen. Actualizado en agosto de 2026.
El tamaño del mercado
Según Fedelonjas, el 47,88 por ciento de las viviendas urbanas de Colombia está en propiedad horizontal, lo que equivale aproximadamente a 6,7 millones de unidades. Casi la mitad del país urbano vive en conjunto cerrado o edificio, y esa proporción sigue creciendo.
Ahora la advertencia importante: no existe una cifra oficial pública del número de copropiedades en Colombia. Se sabe cuántas viviendas están en propiedad horizontal, no cuántos conjuntos las agrupan. Cualquier número que circule sobre "cuántos conjuntos hay en Colombia" es una estimación, y conviene no usarlo en material comercial ni en una propuesta.
Concentración por ciudad
| Ciudad | Viviendas urbanas en propiedad horizontal |
|---|---|
| Bucaramanga | 69,3% |
| Bogotá | 67,7% |
| Medellín | 61,7% |
| Cartagena y Barranquilla | 61,2% |
| Cali | 57,7% |
Bucaramanga por encima de Bogotá suele sorprender, y es un dato útil para cualquiera que esté decidiendo dónde concentrar esfuerzo comercial o dónde abrir operación. En portea tenemos páginas locales para Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, entre otras.
La vivienda nueva se está enfriando
El primer trimestre de 2026 cerró en rojo para la vivienda nueva en Colombia.
- Lanzamientos: caída del 11,6 por ciento, hasta 16.806 unidades.
- Ventas: caída del 11 por ciento, hasta 23.493 unidades.
- Iniciaciones: caída del 40,7 por ciento en el trimestre y del 16,4 por ciento en doce meses.
Las causas señaladas son la normalización de las tasas de interés y los ajustes en los subsidios. La lectura práctica es que el canal de obra nueva se está estrechando, y que lo que crece este año son las copropiedades ya construidas y habitadas.
El semestre completo matiza el pronóstico, sin cambiar la conclusión
La Estadística de Licencias de Construcción del DANE, publicada el 23 de agosto de 2026, muestra el primer semestre en la dirección contraria: 12.908.731 metros cuadrados licenciados, un 22,5 por ciento más que un año antes, de los cuales 9.805.094 son de vivienda, con un alza del 19,8 por ciento, y 112.237 unidades aprobadas.
Que las licencias suban mientras las iniciaciones caen significa que hay proyectos aprobados represados, esperando tasas y demanda. Camacol pone la otra mitad del cuadro: entre 2022 y 2026 el sector perdió 425 empresas constructoras, cerca del 28 por ciento del tejido empresarial, con las iniciaciones cayendo 42,9 por ciento y la VIS un 54 por ciento. La tasa de intervención del Banco de la República está en 12,0 por ciento desde el 1 de julio de 2026.
Para el negocio de software de propiedad horizontal la conclusión no cambia: el mercado de 2026 y 2027 es el stock ya construido. Lo que cambia es el horizonte del canal constructor, que pasa de descarte a apuesta de mediano plazo.
Y un dato que define la categoría
De las 56.524 unidades VIS aprobadas en el semestre, 53.182 son apartamentos. Es decir, el 94 por ciento de la vivienda social aprobada es vertical. La vivienda social colombiana nace en propiedad horizontal por defecto, con reglamento, coeficientes, asamblea y expensas desde el primer día.
La lectura para el sector
Menos obra nueva y vigilancia 30 por ciento más cara empujan hacia el mismo lugar: el conjunto ya habitado, que tiene un presupuesto bajo presión y una decisión que tomar este año. El argumento de entrada natural en 2026 es el presupuesto, no la novedad tecnológica.
El costo de operar una copropiedad en 2026
Es la cifra que está reordenando el sector. La circular de tarifas mínimas de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada del 30 de diciembre de 2025 dejó el puesto de vigilancia de 24 horas cerca de $18.800.000 al mes, frente a unos $14.900.000 seis meses antes, con el salario mínimo de 2026 fijado en $1.750.905 y la reducción de la jornada laboral empujando al alza. Entre vigilancia y aseo se va del 60 al 70 por ciento del presupuesto de una copropiedad, y Fedelonjas sugiere incrementos presupuestales del 18 al 20 por ciento para 2026.
El desarrollo completo está en tarifas mínimas de vigilancia 2026.
México, para dimensionar el otro mercado
La referencia más citada habla de 139.000 condominios en México, con un 98,52 por ciento sin administración formal. El dato viene del Gran Reporte de Verticalización de 2021 y conviene citarlo siempre con el año, porque es la publicación más reciente disponible y ya tiene tiempo encima. Aun con esa reserva, el orden de magnitud del espacio sin cubrir es enorme. Lo desarrollamos en condominios sin administración formal en México.
Qué datos NO usar
Por higiene, y porque circulan mucho:
- El número de copropiedades en Colombia. No hay cifra oficial pública.
- Cifras de penetración de software en el sector. No hay estudio publicado con metodología verificable.
- Datos de condominios en México sin el año. La referencia disponible es de 2021 y presentarla como actual es engañoso.
Fuentes
Fedelonjas sobre concentración de vivienda en propiedad horizontal, junio de 2026, reportado por Portafolio. Cifras de vivienda nueva del primer trimestre de 2026 con base en Camacol. Estadística de Licencias de Construcción del DANE del primer semestre de 2026, publicada el 23 de agosto de 2026. Cifras de tejido empresarial e iniciaciones 2022-2026 de Camacol. Tasa de intervención del Banco de la República vigente desde el 1 de julio de 2026. Circular de tarifas mínimas de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada del 30 de diciembre de 2025. Gran Reporte de Verticalización 2021 para México.
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Hablar de mi portafolioPreguntas frecuentes
Según Fedelonjas, el 47,88 por ciento de las viviendas urbanas del país está en propiedad horizontal, lo que equivale aproximadamente a 6,7 millones de unidades. No existe una cifra oficial pública del número de copropiedades como tal, así que cualquier dato que circule sobre cuántos conjuntos hay en Colombia conviene tomarlo con cautela.
Bucaramanga encabeza con 69,3 por ciento de sus viviendas urbanas en propiedad horizontal, seguida de Bogotá con 67,7 por ciento, Medellín con 61,7 por ciento, Cartagena y Barranquilla con 61,2 por ciento y Cali con 57,7 por ciento. Son los mercados donde la administración profesional de copropiedades tiene más densidad.
En el primer trimestre de 2026 los lanzamientos cayeron 11,6 por ciento hasta 16.806 unidades, las ventas 11 por ciento hasta 23.493 unidades, y las iniciaciones 40,7 por ciento en el trimestre y 16,4 por ciento en doce meses. Las causas señaladas son la normalización de las tasas de interés y los ajustes en los subsidios.
Que el canal de venta a través de salas de ventas y constructoras se está estrechando, y que el crecimiento de 2026 está en las copropiedades ya construidas y habitadas. Esas son además las que están sintiendo el aumento del costo de vigilancia, así que el argumento de entrada natural es el presupuesto, no la novedad tecnológica.
Hay que separar dos preguntas. Para el tamaño del mercado, la cifra oficial es de la Comisión Nacional de Vivienda sobre la ENIGH 2024 del INEGI: 2.179.769 departamentos, el 5,7 por ciento de un parque de 38.356.042 viviendas, y la vivienda vertical nueva concentrada en Ciudad de México con el 39 por ciento, Guadalajara con el 17 y Monterrey con el 9. Para la informalidad administrativa se cita el dato de 139.000 condominios con un 98,52 por ciento sin administración formal, que viene del Gran Reporte de Verticalización de 2021: es un estudio privado, sin metodología pública, útil como orden de magnitud y no como cifra dura.
