Hay un dato sobre el mercado mexicano de condominios que se repite en todas partes: de los 139.000 condominios que se estiman en el país, un 98,52 por ciento no tendría administración formal. La cifra viene del Gran Reporte de Verticalización de 2021, un estudio privado, y vale mirarla con calma antes de construir un plan encima. Actualizado en agosto de 2026.
Ese número describe el problema con precisión: no es que los condominios mexicanos elijan un software u otro, es que la mayoría todavía no tiene una operación formalizada que digitalizar.
Primero, la cifra oficial: cuánta vivienda vertical hay en México
El dato del 98,52 por ciento describe un problema de formalidad de la administración, no el tamaño del mercado. Son dos preguntas distintas y conviene no mezclarlas, porque la primera viene de un estudio privado de 2021 y la segunda tiene fuente oficial y más reciente.
La Comisión Nacional de Vivienda, con base en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2024 del INEGI, publica la composición del parque habitacional así:
| Tipo de vivienda | Viviendas | Participación |
|---|---|---|
| Casa independiente | 29.006.872 | 75,6% |
| Casa que comparte terreno | 5.528.546 | 14,4% |
| Departamento | 2.179.769 | 5,7% |
| Casa dúplex | 701.829 | 1,8% |
| Total nacional | 38.356.042 | 100% |
Dos lecturas que cambian la forma de pensar el mercado. La primera: la verticalización mexicana avanza despacio, del 5,6 por ciento en el Censo 2020 al 5,7 en 2024. No es una ola, es una pendiente suave.
La segunda es la que de verdad importa para operar: la vivienda vertical nueva se concentra en tres ciudades. Ciudad de México se lleva el 39 por ciento de la venta vertical nueva, Guadalajara el 17 y Monterrey el 9. Entre las tres suman el 65 por ciento. La Ciudad de México concentra además unos 11.200 conjuntos con 728.460 viviendas.
Por qué esto importa más que el 98,52%
México tiene 32 entidades con 32 leyes de condominio distintas, y eso suena a una barrera enorme. Pero si el 65 por ciento de la vivienda vertical nueva está en tres ciudades, el problema deja de ser normativo y pasa a ser de foco: tres marcos legales, no treinta y dos.
Y ahora sí, el 98,52%: qué aguanta y qué no
El dato del Gran Reporte de Verticalización sirve como orden de magnitud de un problema real, y es la única referencia publicada sobre formalidad administrativa en condominios mexicanos. Pero conviene usarlo con tres advertencias:
- Es de 2021, no de este año.
- Es un estudio privado, no una estadística de INEGI, CONAVI, SHF ni Infonavit.
- Su metodología no es pública, así que no se puede verificar cómo se definió "administración formal" ni cómo se llegó a los 139.000 condominios.
Nada de eso lo invalida como señal. Lo que sí significa es que no debe usarse como cifra dura en una presentación a inversionistas ni en un plan de expansión, donde el número que aguanta escrutinio es el de CONAVI. Lo dejamos aquí porque circula en todo el sector y alguien tiene que decir de dónde sale.
Qué quiere decir "sin administración formal"
No significa abandono. Significa que la operación no está en manos de un administrador profesional ni de una empresa administradora, sino de un vecino voluntario, de una mesa directiva sin estructura o de una repartición informal de tareas. En el día a día se ve así:
- Cuotas por transferencia a la cuenta personal de alguien, sin comprobante ni conciliación.
- Cuentas en un cuaderno o en una hoja de cálculo que solo entiende quien la lleva.
- Decisiones sin acta, que se rediscuten cada vez que cambia el ánimo del grupo.
- Comunicación por grupo de WhatsApp, donde lo importante se pierde entre lo demás.
- Accesos sin registro, con la puerta abriéndose por control remoto o por confianza.
- Sin continuidad: cuando el vecino que administraba se muda, la información se va con él.
El costo de esa informalidad casi nunca aparece en una factura, aparece en conflicto entre vecinos, en morosidad que nadie cobra y en mantenimiento que no se hace hasta que algo se rompe.
Por qué el problema es distinto al colombiano
En Colombia la Ley 675 de 2001 fijó un marco nacional para la propiedad horizontal, con órganos, obligaciones y una figura de administrador bastante consolidada. En México el régimen de propiedad en condominio es materia local: cada entidad federativa tiene su propia ley, con diferencias reales en órganos, formalidades y obligaciones. Eso hace que no exista una respuesta única sobre qué está obligado a hacer un condominio, y que haya que revisar la ley de la entidad y la escritura constitutiva antes de asumir cualquier regla general.
La consecuencia práctica es que en México la conversación empieza antes: no por qué software elegir, sino por cómo dejar la operación en orden.
Los tres pasos para formalizar, en orden
- Dejar por escrito quién administra y con qué facultades. Con acta de asamblea y con las facultades acotadas. Sin esto, cualquier decisión posterior es discutible.
- Padrón actualizado de condóminos y unidades. Quién es propietario, quién habita, cuántas unidades hay y cuál es la cuota de cada una. Es la base de todo lo demás.
- Separar el dinero del condominio del dinero de las personas. Cuenta propia, cobro trazable y estados de cuenta que cualquiera pueda revisar. Es el punto donde más conflictos se evitan.
Con esos tres resueltos, digitalizar deja de ser un salto grande. Cobrar en línea, mandar comunicados que se lean y registrar quién entra se vuelve el paso siguiente natural, no una transformación.
Un dato que cambia el orden de las prioridades
Cuando el 98 por ciento del mercado no tiene administración formal, la competencia real de un software de condominios no es otro software: es el cuaderno, la hoja de cálculo y el grupo de WhatsApp. Ganarle a eso exige que la herramienta sea más fácil que lo que ya se está haciendo, no más completa.
Qué resuelve portea en un condominio mexicano
El orden en que un condominio suele adoptar las cosas es bastante consistente: primero el cobro, porque es donde duele; después la comunicación, porque es donde se pierde el tiempo; y después el acceso, porque es donde aparece el susto.
- Cuotas de mantenimiento en línea, con estado de cuenta por unidad y seguimiento de la cartera.
- Comunicados con confirmación de lectura, para saber a quién hay que buscar por otro medio.
- Invitaciones por código que el condómino envía desde su celular, con registro de cada ingreso y sin pedir datos biométricos.
- Reservas de áreas comunes y PQRs con seguimiento, para que las solicitudes dejen de vivir en el chat.
- Padrón siempre actualizado, que no se va con el vecino que se muda.
Sobre las obligaciones de datos personales que esto activa, conviene leer la nueva ley de protección de datos en México. Y la vista general del país está en administración de condominios en México.
Dónde operamos en México
portea tiene páginas y operación local en Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla, San Luis Potosí y Guanajuato · Mérida · Tijuana, con equipo instalador propio para la parte de hardware y obra civil cuando el condominio la necesita.
¿Tu condominio todavía se administra por WhatsApp?
Te mostramos cómo queda el cobro, la comunicación y el control de acceso en portea, y cuánto toma dejarlo funcionando.
Hablar con porteaPreguntas frecuentes
La referencia más citada habla de 139.000 condominios en el país, con un 98,52 por ciento sin administración formal. El dato proviene del Gran Reporte de Verticalización de 2021, que es la publicación más reciente disponible sobre el tema, así que conviene citarlo siempre con su año.
Que la operación no está en manos de un administrador profesional ni de una empresa administradora, sino de un vecino voluntario, de una mesa directiva sin estructura o de nadie en particular. En la práctica se traduce en cuotas cobradas por transferencia sin control, cuentas llevadas en un cuaderno o en una hoja de cálculo, decisiones sin acta y ninguna trazabilidad de accesos.
El régimen de propiedad en condominio es materia local y cada entidad federativa tiene su propia ley, con diferencias relevantes en cuanto a órganos, obligaciones y formalidades. Lo común es que la ley prevea una figura de administración y una asamblea. Conviene revisar la ley de la entidad correspondiente y la escritura constitutiva del condominio antes de asumir cualquier regla general.
Por tres cosas en orden: dejar por escrito quién administra y con qué facultades, tener un padrón actualizado de condóminos y unidades, y separar el dinero del condominio del dinero de las personas. Con eso resuelto, la digitalización de cuotas, comunicados y accesos deja de ser un salto y se vuelve el paso siguiente natural.
Con invitaciones por código enviadas desde la app del residente, registro de cada ingreso con hora y notificación al condómino cuando llega su visita o su paquete. Eso da trazabilidad sin depender de que haya alguien parado en la entrada, y sin pedir datos biométricos a nadie.
Según la Comisión Nacional de Vivienda, con base en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2024 del INEGI, hay 2.179.769 departamentos en México, el 5,7 por ciento de un parque total de 38.356.042 viviendas. La verticalización avanza despacio: era 5,6 por ciento en el Censo 2020. La vivienda vertical nueva se concentra en tres ciudades, Ciudad de México con el 39 por ciento, Guadalajara con el 17 y Monterrey con el 9.
Sirve como orden de magnitud, no como cifra dura. Viene del Gran Reporte de Verticalización de 2021, que es un estudio privado, no una estadística de INEGI, CONAVI, SHF ni Infonavit, y su metodología no es pública. Para el tamaño del mercado conviene usar la cifra oficial de CONAVI sobre la ENIGH 2024. Para el problema de la informalidad administrativa, el dato de 2021 es la única referencia publicada, y hay que citarlo con su año y su origen.
