Cobrar cuotas de mantenimiento atrasadas en la Ciudad de México tiene un orden que conviene respetar. Primero el recordatorio y el estado de cuenta; luego el requerimiento por escrito y una propuesta de convenio de pago; después la conciliación ante la Procuraduría Social (PROSOC) y, al final, el cobro por la vía ejecutiva civil con el estado de liquidación de adeudos firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, como prevé el artículo 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles.
Mientras tanto corren intereses moratorios, con un tope de 9 % anual por cada cuota (artículo 33, fracción V), y hay cosas que la ley no permite aunque la desesperación las pida, como cortar el agua potable o exhibir al vecino con sus datos. Cómo se calcula y se reparte la cuota está en nuestra guía principal de cuota de mantenimiento; aquí nos enfocamos en cobrarla sin meter al condominio en un problema nuevo.
Cobranza en condominio, CDMX
La escalera de cobranza: cada escalón llega con más deuda
Ejemplo con una cuota de MXN 3,000 al mes. La vía ejecutiva procede desde dos cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas: la escalera es el orden recomendado, no un plazo que fije la ley.
¿Por qué crece la morosidad en un condominio?
La mora casi nunca empieza como una decisión de no pagar. Empieza con una cuota que se olvida, un pago en efectivo que nadie registra o una inconformidad con la administración que el condómino expresa dejando de pagar. Sin seguimiento, la primera cuota se vuelve dos, y para la ley ese condómino ya es moroso aunque nadie se lo haya dicho.
Hay tres causas que se repiten. La primera es la falta de información: el condómino no sabe cuánto debe ni en qué se gasta la cuota. La segunda, la falta de facilidades: un número de cuenta que hay que pedir por mensaje o el pago en efectivo en la caseta. La tercera, la falta de seguimiento: nadie llama, nadie escribe y la deuda crece en silencio. La primera tiene remedio legal, porque el administrador debe entregar cada mes a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del comité de vigilancia (artículo 43, fracción XII). Las otras dos son de operación, y ahí está la mitad del trabajo de cobranza.
Qué dice la ley de la CDMX sobre el condómino moroso
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, vigente con ese nombre en la capital, da al administrador varias palancas. Sirven para negociar, no para castigar:
- Quién es moroso. Quien no ha pagado dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo que fijó la asamblea (artículo 2).
- Intereses. Al tipo que fije la asamblea o el reglamento (artículo 59), sin pasar del 9 % anual por cada cuota (artículo 33, fracción V).
- Sin excusas. Las cuotas no admiten compensación ni excepciones personales (artículo 56): «no pago hasta que arreglen el elevador» no es defensa.
- Voto suspendido. Conserva la voz pero no vota en la asamblea, salvo excepciones (artículo 34), y no puede convocar (artículo 32, fracción III).
- Multa de la PROSOC. De 10 a 100 veces la Unidad de Medida y Actualización (artículo 87, fracción IV). Con la UMA diaria de 2026, de 117.31 pesos, va de $1,173.10 a $11,731.
Para cobrar, el administrador tiene facultades generales para pleitos y cobranzas sobre los bienes comunes (artículo 43, fracción XVII) y debe iniciar los procedimientos contra quien incumpla en coordinación con el comité de vigilancia (fracción XIX). Quién puede ser administrador y con qué registro lo explicamos en administrador de condominio en la CDMX.
El paso a paso del cobro, de la cuota vencida al juez
1. Recordatorio antes y el día del vencimiento
El escalón más barato. Un aviso unos días antes y otro el día del vencimiento, con monto y forma de pago, resuelven buena parte de los olvidos. Es información, no reclamo.
2. Estado de cuenta y requerimiento por escrito
Con la primera cuota vencida, manda al departamento su estado de cuenta individual: cuotas pendientes, intereses y fecha de corte. Al llegar a la segunda, el condómino ya es moroso, y toca un requerimiento por escrito con acuse de recibo. Cada pago parcial lleva su recibo (artículo 43, fracción XI). Guarda todo: más adelante es tu prueba.
3. Convenio de pago
Antes de ir a la PROSOC, el último párrafo del artículo 59 exige que el administrador acredite haber concluido un procedimiento interno de mediación, con requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio. Un buen convenio va por escrito y fija el monto total, las parcialidades, las fechas y qué pasa si se incumple, y deja claro que la cuota del mes se sigue pagando aparte. La asamblea puede otorgar beneficios a quien cumpla (artículo 33, fracción XIV), como un descuento sobre intereses al terminar el convenio.
4. Conciliación y arbitraje ante la PROSOC
La PROSOC atiende estas controversias por conciliación, arbitraje o procedimiento de sanciones (artículo 63), y el administrador debe presentar el documento que acredita que intentó resolver antes (artículo 64). Si el condómino notificado no se presenta a la junta, la PROSOC puede multarlo con 50 a 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México (artículo 66). Si ambos asisten y no concilian, pueden someterse en el mismo acto al arbitraje de la Procuraduría (artículos 66 y 67), y el laudo debe cumplirse dentro de los 15 días hábiles siguientes a su notificación (artículo 72).
5. Vía ejecutiva civil
Es el escalón con más fuerza. El artículo 59 dice que trae aparejada ejecución el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios o pena convencional (lo que muchos llaman constancia de adeudo) si cumple cuatro condiciones:
- Lo firman el administrador y el presidente del comité de vigilancia.
- Va acompañado de los recibos de pago correspondientes.
- Lleva copia certificada, por notario o por la PROSOC, del acta de asamblea o del reglamento interno donde se fijaron las cuotas y los intereses.
- Hay al menos dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.
La acción no procede contra quien haya consignado la totalidad de su adeudo ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal Superior de Justicia y lo haya notificado por escrito al administrador. La ley no obliga a pasar por la PROSOC antes de demandar: son caminos distintos, y cuál conviene lo decide el abogado. Él confirmará también las reglas de procedimiento, porque el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (DOF, 7 de junio de 2023) sustituye de forma gradual los códigos locales.
Cómo calcular los intereses moratorios: un ejemplo en pesos
El tope legal es de 9 % anual, que equivale a 0.75 % al mes. La ley pide tratar cada cuota por separado, así que el interés se calcula sobre cada cuota vencida según el tiempo que lleva sin pagarse, sin sumar interés sobre interés. Con una cuota de MXN 3,000, cada mes de atraso genera como máximo 22.50 pesos por cuota.
Supongamos un departamento que no pagó de enero a junio de 2026, con vencimiento el día 10 de cada mes, y un corte al 10 de julio:
| Cuota | Meses de atraso | Interés máximo |
|---|---|---|
| Enero | 6 | $135.00 |
| Febrero | 5 | $112.50 |
| Marzo | 4 | $90.00 |
| Abril | 3 | $67.50 |
| Mayo | 2 | $45.00 |
| Junio | 1 | $22.50 |
| Total | $18,000 de cuotas | $472.50 de intereses |
El adeudo al corte es de $18,472.50. Si prefieres calcular por días, la fórmula es cuota por 0.09, entre 365, por los días de atraso: una cuota de $3,000 con 45 días vencida genera $33.29.
Compáralo con un reglamento que cobra 5 % mensual, que en el papel parece razonable: son 60 % al año, casi siete veces el tope. Sobre las mismas seis cuotas darían $3,150 de intereses en vez de $472.50, y esa diferencia no tiene respaldo en la ley. Si el reglamento prevé además una pena convencional, que el artículo 59 permite incluir en el estado de liquidación, pide al abogado que revise que no se use para disfrazar un interés mayor.
Lo que no puedes hacer para cobrar
- Cortar el agua. La asamblea puede resolver restringir la energía eléctrica, el gas y otros servicios que se pagan con las cuotas ordinarias, pero nunca el agua potable (artículo 33, fracción XII). Y la restricción la decide la asamblea, no el administrador por su cuenta.
- Usar la portería como cobrador. Negarle la entrada al condómino o a sus visitas, o retener sus paquetes, no aparece entre las medidas que da la ley. El artículo 16 reconoce a cada condómino el derecho de usar las áreas comunes en igualdad de circunstancias, y la ley no prevé de forma expresa vetar a un moroso de ellas; si tu reglamento lo hace, revísalo con un abogado antes de aplicarlo.
- Exhibir al moroso con sus datos. El estado de cuenta mensual debe incluir la relación de morosos y sus montos, pero la misma fracción XII del artículo 43 pide reservar los datos personales, que solo pueden conocer el comité de vigilancia o una autoridad que los pida de forma fundada. Lo prudente es identificar por unidad y monto, sin nombres, teléfonos ni fotos, y nunca en el chat de vecinos ni en redes sociales. La nueva Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, vigente desde el 21 de marzo de 2025, limita el tratamiento a las finalidades del aviso de privacidad (artículo 11) y exige confidencialidad a quienes intervienen en él (artículo 20). Lo explicamos en la ley de protección de datos aplicada a condominios.
- Cobrar lo que no aprobó la asamblea. Intereses por encima del 9 % anual o cargos que no constan en un acta o en el reglamento debilitan el estado de liquidación. En los condominios de interés social y popular, los cobros no previstos se multan con 100 a 400 UMA (artículo 87, fracción VIII).
Cómo prevenir la mora antes de tener que cobrarla
La cobranza más barata es la que no se necesita, y casi toda la prevención es orden: que cada condómino sepa cuánto debe, que pagar sea fácil y que cada pago quede registrado contra su departamento. Ese mismo orden es el que después sostiene un estado de liquidación ante el juez.
En portea, el residente recibe recordatorios automáticos, paga la cuota en línea desde la app y ve su estado de cuenta. El administrador lleva la cartera por departamento, con cada pago registrado contra la unidad, y manda los avisos como comunicados con confirmación de lectura, que dejan constancia de los requerimientos de la mediación interna. portea no firma el estado de liquidación ni reemplaza al contador ni al abogado: ordena los datos con los que ellos trabajan.
Si tu condominio está fuera de la capital, las reglas cambian, porque cada estado tiene su propia ley; la vista general está en administración de condominios en México. Y si quieres ver cómo trabajamos en la ciudad, visita portea en la Ciudad de México.
Cuotas al día, sin perseguir a nadie
Te mostramos cómo funcionan en portea los recordatorios automáticos, el pago de la cuota en línea y la cartera por departamento, para que la cobranza de tu condominio empiece antes de que exista la mora.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de agosto de 2023, artículos 2, 16, 32, 33 (fracciones V, VI, XII y XIV), 34, 43 (fracciones XI, XII, XVII y XIX), 56, 59, 63, 64, 66, 67, 72 y 87 (fracciones IV y VIII) (Congreso de la Ciudad de México) · Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de marzo de 2025, artículos 5, 11 y 20 (Orden Jurídico Nacional) · Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, Diario Oficial de la Federación, 7 de junio de 2023 (Orden Jurídico Nacional) · Valor de la Unidad de Medida y Actualización 2026, INEGI, Diario Oficial de la Federación, enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero de 2026 (SIDOF). Consultados el 6 de noviembre de 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
Con un orden: recordatorio y estado de cuenta, requerimiento por escrito, propuesta de convenio de pago, conciliación ante la PROSOC y, si no hay acuerdo, la vía ejecutiva civil. Para ir a la PROSOC, el administrador debe acreditar que antes agotó una mediación interna (artículo 59, último párrafo, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles). Para la vía ejecutiva necesita el estado de liquidación de adeudos firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, con los recibos y la copia certificada del acta o del reglamento que fijó las cuotas.
Cuando no ha pagado dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo fijado por la asamblea general, según el artículo 2 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles. Desde ese momento pierde el voto en la asamblea, aunque conserva la voz (artículo 34), y el adeudo ya puede cobrarse por la vía ejecutiva civil (artículo 59).
El que fije la asamblea o el reglamento interno, sin pasar del 9 % anual y calculado por separado sobre cada cuota adeudada (artículo 33, fracción V). Equivale a 0.75 % al mes: sobre una cuota de 3,000 pesos son como máximo 22.50 pesos por cada mes de atraso. Seis cuotas de 3,000 pesos vencidas de enero a junio suman 472.50 pesos de intereses al 10 de julio.
No. El artículo 33, fracción XII, de la ley de condominios de la CDMX permite que la asamblea resuelva restringir la energía eléctrica, el gas y otros servicios que se pagan con las cuotas ordinarias, pero prohíbe expresamente restringir el servicio de agua potable. La decisión es de la asamblea, no del administrador.
El estado de cuenta mensual que entrega el administrador debe incluir la relación de morosos y sus montos, pero la ley pide reservar los datos personales, que solo pueden conocer el comité de vigilancia o una autoridad que los solicite de forma fundada (artículo 43, fracción XII). Lo prudente es identificar por número de departamento y monto, sin nombres ni teléfonos, y no publicarla en chats ni en redes sociales.
El estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios o pena convencional, firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, con los recibos de pago y copia certificada por notario o por la PROSOC del acta de asamblea o del reglamento interno donde se fijaron las cuotas. Según el artículo 59, ese documento trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil cuando hay dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes.
Si fue notificado en tiempo y forma y no se presenta a la junta de conciliación, la PROSOC puede imponerle una multa de 50 a 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México (artículo 66). Si ambas partes asisten y no se ponen de acuerdo, pueden someterse en el mismo acto al arbitraje de la Procuraduría, y el laudo debe cumplirse dentro de los 15 días hábiles siguientes a su notificación (artículo 72).
