En la Ciudad de México el administrador de un condominio lo nombra la asamblea general, puede ser un condómino o un administrador profesional contratado, y su nombramiento debe registrarse ante la Procuraduría Social (PROSOC) dentro de los 15 días hábiles siguientes a la designación. El cargo dura un año, con posibilidad de reelección, y el profesional además debe entregar una fianza y contar con la certificación que expide la PROSOC.
Las reglas están en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la capital, que todavía se llama «para el Distrito Federal» y cuya última reforma se publicó en la Gaceta Oficial el 4 de agosto de 2023, en su reglamento de 2011 y en la Ley de la Procuraduría Social. Aquí van ordenadas como las vive quien acaba de ser nombrado: de la asamblea al primer estado de cuenta.
Ley de Propiedad en Condominio · Ciudad de México
La ruta del administrador, del acta al primer estado de cuenta
Duración del cargo (art. 42)
Un año, dos reelecciones consecutivas y después solo periodos no consecutivos.
El nombramiento sale de la asamblea, pero frente a bancos, proveedores y autoridades vale con el registro de la PROSOC. El comité de vigilancia firma el contrato del profesional y revisa cada estado de cuenta.
Quién puede ser administrador de un condominio en la CDMX
El artículo 37 de la ley dice que los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la asamblea general. El artículo 2 distingue dos figuras:
- Administrador condómino: el propietario de una unidad del mismo condominio que, sin ser administrador profesional, es nombrado por la asamblea.
- Administrador profesional: persona física o moral que demuestra capacidad y conocimientos en administración de condominios y es contratada por la asamblea.
En los conjuntos condominales y en los condominios subdivididos, la administración de las áreas comunes de todo el conjunto la lleva un comité de administración con presidente, secretario y tesorero (artículo 45). Y en una construcción nueva, el primer administrador lo designa quien otorga la escritura constitutiva, pero queda obligado a convocar a la asamblea para elegir nuevo administrador en un plazo no mayor de 30 días naturales (artículo 40). Ese es el origen de muchos condominios que siguen con el administrador de la desarrolladora sin que nadie lo haya ratificado.
La facultad de nombrar, ratificar, reelegir y remover al administrador es de la asamblea (artículo 33, fracciones II y XVII). También le toca aprobar la contratación del profesional y fijar su remuneración, que debe quedar en el acta (artículos 33, fracción III, y 39).
Requisitos del administrador condómino
El requisito central es estar al corriente. El artículo 38 exige que el administrador condómino acredite ante la asamblea el cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante toda su gestión, y el artículo 34 impide que un moroso sea electo administrador condómino o miembro del comité de vigilancia. En la Ciudad de México es moroso quien debe dos cuotas ordinarias o una extraordinaria; lo explicamos con detalle en cómo funciona la cuota de mantenimiento en la CDMX.
Además, dentro de los 30 días naturales siguientes a su nombramiento debe asistir a la capacitación o actualización que imparte la PROSOC (artículos 38 y 81). Para registrarse, el reglamento le pide el libro de actas autorizado, copia del acta donde consta su nombramiento, identificación oficial vigente, dos fotografías tamaño infantil y el documento que acredite su calidad de condómino (artículo 13, fracción I, del reglamento).
Requisitos del administrador profesional: contrato, fianza y certificación de la PROSOC
Para el profesional la ley suma tres piezas. El artículo 38, fracción II, le pide presentar para su registro:
- El contrato celebrado con el comité de vigilancia, que es el órgano que la asamblea faculta para firmarlo y para terminarlo (artículos 41 y 49, fracción IV).
- La garantía o fianza. La clase y el monto los decide la asamblea (artículo 33, fracción VII, y artículo 14 del reglamento), y el profesional tiene 15 días naturales desde la asamblea para entregarla al comité de vigilancia (artículo 41).
- La certificación expedida por la PROSOC y haber acreditado el curso para administradores que imparte la propia Procuraduría. El artículo 81 agrega que el profesional debe acreditar la evaluación para la certificación.
La Ley de la Procuraduría Social le da a la PROSOC la facultad de capacitar y certificar a los administradores (artículo 23, apartado B, fracción VIII) y de implementar los programas de certificación de los profesionales (artículo 89). La ley de condominios no fija en su texto cuánto dura la certificación; el reglamento pide una copia vigente para el registro, así que la vigencia y el calendario de evaluación se consultan en la convocatoria vigente de la PROSOC. Si el profesional es reelecto, debe renovar contrato y fianza (artículo 42, fracción II).
El registro ante la PROSOC: 15 días hábiles
El nombramiento sale del libro de actas, pero no basta con el acta. Según el artículo 38, el libro donde consta el nombramiento, o su protocolización, debe presentarse para registro ante la PROSOC dentro de los 15 días hábiles siguientes a la designación. Si el plazo se vence, la ley prevé una multa equivalente a cien días de salario mínimo, referencia que desde 2014 se lee en Unidades de Cuenta de la Ciudad de México. La PROSOC, a su vez, debe emitir el registro en otros 15 días hábiles una vez cumplidos los requisitos.
«El nombramiento como administrador lo otorga la asamblea general de condóminos y tendrá plena validez frente a terceros y todo tipo de autoridades, siempre y cuando acredite su personalidad con el registro de administrador vigente emitido por la Procuraduría» (artículo 38).
En la práctica, el registro vigente es lo que acredita al administrador frente a bancos, proveedores, juzgados y la propia PROSOC. Los plazos que corren desde el nombramiento, juntos:
| Obligación | Plazo | Artículo |
|---|---|---|
| Fianza del profesional al comité de vigilancia | 15 días naturales desde la asamblea | 41 |
| Registro del nombramiento ante la PROSOC | 15 días hábiles desde la designación | 38 |
| Capacitación o actualización de la PROSOC | 30 días naturales desde el nombramiento | 38 y 81 |
| Instalar los comités del condominio | 30 días hábiles desde que el nombramiento consta en el libro | 43, fracción XXIX |
| Entrega de la administración saliente a la entrante | 7 días naturales desde la nueva designación | 44 |
Funciones del administrador de un condominio
El artículo 43 tiene treinta fracciones. Estas son las que más ocupan la semana de un administrador:
- Llevar el libro de actas autorizado por la PROSOC y ponerlo a disposición de cada asamblea.
- Recaudar las cuotas de los fondos de mantenimiento y administración, de reserva y las extraordinarias, y dar recibo por cada pago.
- Entregar cada mes a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del comité de vigilancia: ingresos y egresos, cuotas pendientes, saldos bancarios, cuentas por pagar y relación de morosos.
- Ejecutar y difundir los acuerdos de la asamblea; según el artículo 31, informar por escrito a cada condómino las resoluciones dentro de los 7 días hábiles siguientes.
- Convocar a asambleas, incluida una con siete días de anticipación al vencimiento de su contrato.
- Emitir constancias de no adeudo en un máximo de cinco días hábiles.
- Ejercer las facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración sobre los bienes comunes, e iniciar los procedimientos contra quien incumpla, en coordinación con el comité de vigilancia.
Dos límites que conviene tener presentes: el administrador nunca puede representar a un condómino en la asamblea (artículo 31, fracción IV), y por incumplir cualquiera de las fracciones del artículo 43 puede revocarse su mandato a petición de al menos el 20 % de los condóminos, con ratificación de la asamblea.
Cuánto dura el cargo y cuándo se puede reelegir
El artículo 42 fija la duración en un año, siempre que el comité de vigilancia considere cumplido el contrato. El administrador, condómino o profesional, puede ser reelecto en dos periodos consecutivos más y después solo en periodos no consecutivos. Al cambiar de administración, la saliente tiene siete días naturales para entregar estados de cuenta, libro de actas, valores y expedientes (artículo 44); no hacerlo se sanciona con multa de 50 a 300 veces la Unidad de Medida y Actualización (artículo 87, fracción VII). Para ordenar ese traspaso conviene revisar cómo formalizar la administración de un condominio.
El comité de vigilancia: quién revisa al administrador
Todo condominio debe tener un comité de vigilancia de dos a cinco condóminos, con un presidente y de uno a cuatro vocales, que decide por mayoría simple; una minoría de al menos el 20 % de los condóminos puede designar a un vocal (artículo 47). El cargo dura un año, es honorífico y solo dos de sus miembros pueden reelegirse por un periodo consecutivo (artículo 48).
Sus funciones están en el artículo 49: revisar la contabilidad y los estados de cuenta, emitir dictamen ante la asamblea, contratar y terminar los servicios del profesional, convocar a asamblea si el administrador no lo hace dentro de los tres días siguientes a la petición por escrito, y avisar a la PROSOC si encuentra irregularidades. Si las conoce y no las notifica, sus miembros responden de forma solidaria entre ellos y subsidiaria frente al administrador.
Ese trabajo de revisión es más sencillo cuando la información ya está ordenada. Con portea, el estado de cuenta de cada departamento, los pagos registrados contra cada unidad y los comunicados con constancia de lectura quedan en un mismo lugar, y quien administra varios condominios los lleva desde un solo panel; lo explicamos en portea para administradoras. portea no sustituye el registro ante la PROSOC, el libro de actas ni la firma del comité. Los planes en México son anuales, desde US$1,000 hasta 50 departamentos, y si además quieres ordenar la caseta, mira portea en la Ciudad de México, donde Arturo IA atiende la portería; portea no presta servicios de seguridad privada. La vista general del país está en la guía de administración de condominios en México.
Lleva la administración del condominio en orden desde el primer mes
Te mostramos el estado de cuenta por departamento, el registro de pagos y los comunicados con constancia de lectura que el comité de vigilancia puede revisar cuando quiera.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de agosto de 2023, artículos 2, 31, 33, 34, 37 a 45, 47 a 49, 81 y 87, Congreso de la Ciudad de México (PDF) · Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, Gaceta Oficial del Distrito Federal del 14 de junio de 2011, artículos 4, 13 y 14 (copia de la PAOT) · Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal, artículos 23, apartado B, 86 y 89, Congreso de la Ciudad de México (PDF). Consultados el 14 de octubre de 2026. Este artículo no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
Depende del tipo. El administrador condómino debe estar al corriente de sus cuotas desde el inicio y durante toda su gestión, según el artículo 38 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México. El administrador profesional debe presentar el contrato firmado con el comité de vigilancia, la fianza que fije la asamblea, la certificación expedida por la PROSOC y el curso para administradores acreditado. Ambos registran su nombramiento ante la PROSOC en 15 días hábiles y se capacitan en 30 días naturales.
En la Ciudad de México, el administrador condómino es un propietario del mismo condominio nombrado por la asamblea, y el profesional es una persona física o moral con capacidad y conocimientos en administración de condominios contratada por la asamblea, según el artículo 2 de la ley. El profesional, además, firma contrato con el comité de vigilancia, entrega fianza en 15 días naturales y debe tener la certificación de la PROSOC. Los dos duran un año en el cargo y pueden reelegirse dos periodos consecutivos.
La Procuraduría Social de la Ciudad de México capacita y certifica a los administradores según el artículo 23, apartado B, de su ley, y el artículo 81 de la ley de condominios pide al profesional acreditar la evaluación para la certificación, además del curso para administradores que imparte la PROSOC. La ley no fija en su texto la vigencia de la certificación; el reglamento exige presentar una copia vigente al registrarse, así que fechas, costos y vigencia se consultan en la convocatoria vigente de la PROSOC.
El artículo 38 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México da 15 días hábiles desde la designación para presentar el libro de actas, o su protocolización, ante la PROSOC. Si el plazo se vence, la ley prevé una multa. La Procuraduría emite el registro en otros 15 días hábiles. El registro importa porque el nombramiento solo tiene plena validez frente a terceros y autoridades cuando el administrador acredita su personalidad con el registro vigente.
El artículo 43 de la ley de condominios de la Ciudad de México le asigna, entre otras, llevar el libro de actas autorizado por la PROSOC, recaudar las cuotas de mantenimiento, reserva y extraordinarias, dar recibo por cada pago, entregar cada mes a cada condómino un estado de cuenta con visto bueno del comité de vigilancia, convocar a asambleas, emitir constancias de no adeudo en cinco días hábiles e iniciar los procedimientos contra quien incumpla, en coordinación con el comité de vigilancia.
Según el artículo 42 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México, el administrador dura un año en el cargo, siempre que el comité de vigilancia considere cumplido el contrato. Puede reelegirse en dos periodos consecutivos más y después solo en periodos no consecutivos. Si es profesional y lo reeligen, debe renovar el contrato y la fianza. Al terminar, tiene siete días naturales para entregar documentos, libro de actas y valores a la nueva administración.
Es el órgano que revisa al administrador. En la Ciudad de México lo integran de dos a cinco condóminos electos por la asamblea, por un año y de forma honorífica. Según el artículo 49 de la ley, revisa contabilidad y estados de cuenta, emite dictamen ante la asamblea, firma y termina el contrato del administrador profesional, convoca a asamblea si el administrador no lo hace en tres días y avisa a la PROSOC de irregularidades. Si las conoce y calla, responde por los daños.
