En la Ciudad de México la cuota de mantenimiento la aprueba la asamblea de condóminos y se reparte entre los departamentos según el porcentaje de indiviso de cada uno, que consta en la escritura constitutiva. Si un condómino deja de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria, la ley lo considera moroso: pierde el voto en la asamblea, paga intereses que no pueden pasar del 9 % anual y el adeudo puede cobrarse por la vía ejecutiva civil.
Todo eso está en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la capital, que conserva el nombre «para el Distrito Federal» y cuya última reforma se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de agosto de 2023. Aquí la leemos con los números de artículo a la vista, para que el comité de vigilancia y el administrador sepan qué pueden exigir y qué no.
Una advertencia antes de empezar: en México no hay una ley federal de condominios. Cada estado tiene la suya, así que si tu condominio está en Guadalajara, Monterrey o el Estado de México, las reglas cambian. Al final te decimos dónde buscarlas.
Ley de Propiedad en Condominio · Ciudad de México
La cuota se reparte por indiviso, y la mora tiene reloj
Presupuesto mensual del ejemplo: MXN 30,000
Fondo de administración y mantenimiento · MXN 27,000
Fondo de reserva · MXN 3,000
Cuota extraordinaria · solo si un fondo no alcanza
Cuota 1 vencidaCorre el interés moratorio, con tope de 9 % anual
Cuota 2 vencidaMoroso: pierde el voto, conserva la voz
Cada departamento paga en proporción a su indiviso, y el moroso paga con intereses. Con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas, el adeudo ya puede cobrarse por la vía ejecutiva civil. Las cifras son un ejemplo; el presupuesto real lo aprueba la asamblea.
La cuota se reparte según el indiviso de cada departamento
El artículo 55 de la ley obliga a cada condómino y poseedor a cubrir puntualmente las cuotas que establezca la asamblea general, y fija la regla de reparto: el importe se establece distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que representa cada unidad de propiedad privativa. El indiviso es la participación de cada departamento en el valor total del condominio y aparece en la escritura constitutiva; el reglamento interno debe incluir la tabla de valores e indivisos (artículo 53, fracción XVIII).
Un ejemplo con números redondos. Un edificio de seis departamentos aprueba un presupuesto de MXN 30,000 al mes: MXN 27,000 para el fondo de administración y mantenimiento y MXN 3,000 para el fondo de reserva. La cuota de cada uno sale de multiplicar ese total por su indiviso:
| Departamento | Indiviso | Cuota mensual |
|---|---|---|
| 101 y 102 | 12 % cada uno | MXN 3,600 |
| 201 y 202 | 15 % cada uno | MXN 4,500 |
| 301 | 20 % | MXN 6,000 |
| 302 | 26 % | MXN 7,800 |
Hay una excepción importante. En los condominios de interés social y popular (Título Quinto), el artículo 77 dice que las cuotas se fijan con base en el número de unidades, independientemente del indiviso, salvo las unidades de uso distinto al habitacional.
Ordinaria, extraordinaria y fondo de reserva: tres bolsas distintas
La ley define dos tipos de cuota en su artículo 2 y tres destinos en su artículo 55. Conviene no mezclarlos, porque cada uno se aprueba y se gasta con reglas propias:
- Cuota ordinaria. La acuerda la asamblea para los gastos de administración, mantenimiento, reserva, operación y servicios no individualizados de uso común. Alimenta el fondo de administración y mantenimiento, que cubre el gasto corriente.
- Fondo de reserva. Sirve para herramientas, materiales, maquinaria, mano de obra, obras y mantenimiento. También se reparte por indiviso. La ley de la CDMX no fija un porcentaje mínimo: el monto y la periodicidad los pone el reglamento interno (artículo 53, fracciones III y XV).
- Cuota extraordinaria. Procede cuando el fondo de administración no alcanza para un gasto corriente extraordinario, o cuando el fondo de reserva no alcanza para cosas como impermeabilizar, cambiar bombas, lavar cisternas o hacer reparaciones mayores. La aprueba la asamblea.
El presupuesto del año siguiente también lo discute y aprueba la asamblea (artículo 33, fracción IX). El administrador recauda y gasta conforme a lo aprobado; no fija cuotas por su cuenta.
Qué pasa si no pagas el mantenimiento del condominio
La ley llama moroso al condómino o poseedor que no ha pagado dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo fijado por la asamblea (artículo 2). Desde ese punto se activan varias consecuencias:
- Intereses moratorios. Cada cuota vencida causa interés al tipo legal que haya fijado la asamblea o el reglamento (artículo 59), calculado por separado por cada cuota y con un tope: no puede exceder del 9 % anual (artículo 33, fracción V). Sobre una cuota de MXN 4,500, eso da como máximo unos MXN 33.75 por cada mes de atraso.
- Voto suspendido. El moroso conserva la voz, pero no vota en la asamblea, salvo cuando se convoca para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble. Tampoco cuenta para el quórum de instalación ni puede ser electo administrador condómino o miembro del comité de vigilancia (artículo 34).
- Sin derecho a convocar. Los morosos, según informe de la administración, no pueden convocar a asamblea (artículo 32, fracción III).
- Restricción de servicios, con un límite. La asamblea puede resolver la restricción de energía eléctrica, gas y otros servicios que se pagan con las cuotas ordinarias. Nunca el agua potable (artículo 33, fracción XII).
- Multa de la PROSOC. El incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas se sanciona con multa de 10 a 100 veces la Unidad de Medida y Actualización (artículo 87, fracción IV).
Lo que no exime del pago
Las cuotas no admiten compensación ni excepciones personales (artículo 56). La única salida que prevé la ley es para quien acredite no tener recursos o estar en insolvencia declarada: la asamblea puede acordar que pague con trabajo a favor del condominio.
El estado de liquidación de adeudos es el título para cobrar
Aquí está la herramienta que más pesa en el cobro. El tercer párrafo del artículo 59 convierte un documento interno del condominio en un título ejecutivo:
«Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en Asamblea General o en el Reglamento Interno, si va suscrita por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos de pago, así como de copia certificada por Notario Público o por la Procuraduría, del acta de Asamblea General relativa y/o del Reglamento Interno».
Para que funcione, el expediente tiene que llevar cuatro piezas: el estado de liquidación con las dos firmas, los recibos de pago, la copia certificada del acta o del reglamento donde se fijaron las cuotas, y un adeudo de al menos dos cuotas ordinarias o una extraordinaria. La acción no procede contra quien haya consignado la totalidad de su adeudo ante el Tribunal Superior de Justicia y lo haya notificado por escrito al administrador.
Por eso importa tanto el orden: actas con las cuotas aprobadas, recibos por cada pago (el artículo 43, fracción XI, obliga al administrador a darlos) y un historial por departamento que no dependa de la memoria de nadie.
Antes del juez: mediación interna y conciliación en la PROSOC
La Procuraduría Social de la Ciudad de México resuelve controversias entre condóminos, poseedores, administrador y comité de vigilancia por tres vías: conciliación, arbitraje y procedimiento administrativo de sanciones (artículo 63). Para llegar ahí, el último párrafo del artículo 59 pide al administrador acreditar que antes agotó un procedimiento interno de mediación y conciliación: requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio.
Si el condómino citado no se presenta a la audiencia de conciliación, la PROSOC puede multarlo con 50 a 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México; si las dos partes asisten y no concilian, el asunto pasa en el mismo acto a arbitraje (artículo 66). El laudo debe cumplirse dentro de los 15 días hábiles siguientes a su notificación (artículo 72). La vía ejecutiva del artículo 59 y la PROSOC son caminos distintos; cuál conviene en cada caso es una decisión para tomar con un abogado.
La deuda se queda con el departamento
Vender no borra el adeudo. Según el artículo 28, quien adquiere una unidad la recibe con la carga de las cuotas, intereses y demás créditos que la asamblea haya determinado y que no se hayan pagado, y eso debe constar en el instrumento de compra. El artículo 60 obliga al vendedor a entregar una constancia de no adeudo expedida por el administrador; sin ella, el comprador queda como obligado solidario de lo que se deba.
El administrador tiene que emitir esa constancia, bajo su responsabilidad y según la contabilidad del condominio, en un plazo que no exceda de cinco días hábiles desde la solicitud del condómino, del poseedor, de un notario o de una autoridad (artículo 43, fracción XXV).
Lo que el administrador debe mostrar cada mes
La transparencia sobre la cuota también es obligación legal. El artículo 43, fracción XII, le exige al administrador entregar cada mes a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del comité de vigilancia, que muestre ingresos y egresos del mes anterior, aportaciones pendientes, saldos bancarios, cuentas por pagar a proveedores y la relación de morosos con sus montos. El condómino tiene ocho días para objetarlo. La misma fracción pide reservar los datos personales de los condóminos, que solo pueden conocer el comité de vigilancia o una autoridad que los pida de forma fundada; sobre el manejo de esa información sirve revisar la ley de protección de datos aplicada a condominios.
En portea esa parte del trabajo queda en la app: cada departamento ve su cuota y su estado de cuenta, el pago de la cuota se registra contra la unidad y el administrador lleva la cartera por departamento, que es el historial que después sostiene un estado de liquidación. portea no firma ese documento ni reemplaza al contador ni al abogado; ordena los datos con los que ellos trabajan. Los planes en México son anuales: Esencial US$1,000 hasta 50 departamentos, Estándar US$1,499 de 51 a 150 y Pro US$1,999 de 151 a 300. Si apenas estás formalizando la administración, empieza por los tres pasos para formalizar un condominio, y para saber quién puede cobrar y con qué registro, lee los requisitos del administrador de condominio en la CDMX.
Si tu condominio no está en la Ciudad de México
Todo lo anterior es de la ley de la capital. En Nuevo León rige la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León; en el Estado de México, la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México; y en Jalisco el régimen está en el propio Código Civil del Estado. Los porcentajes, los plazos y la vía de cobro pueden cambiar, así que la regla práctica es leer siempre tres documentos juntos: la ley de tu estado, la escritura constitutiva y el reglamento interno. La vista general está en la guía de administración de condominios en México, y lo que hacemos en la capital, en portea en la Ciudad de México.
Mira cómo queda la cuota de mantenimiento en la app
Te mostramos el estado de cuenta de cada departamento, el registro de pagos y la cartera por unidad que el administrador y el comité de vigilancia revisan cada mes.
Hablar por WhatsAppFuentes
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de agosto de 2023, artículos 2, 28, 32, 33, 34, 43, 53, 55, 56, 59, 60, 63, 66, 72, 77 y 87, Congreso de la Ciudad de México (PDF) · Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal, artículo 23, apartado B, Congreso de la Ciudad de México (PDF) · Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León (texto vigente) · Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México · Código Civil del Estado de Jalisco. Consultados el 14 de octubre de 2026. Este artículo no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
La asamblea de condóminos aprueba el presupuesto y la cuota, y el artículo 55 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México ordena repartir los gastos en proporción al porcentaje de indiviso de cada departamento, que consta en la escritura constitutiva. Si un edificio aprueba MXN 30,000 al mes, el departamento con 15 % de indiviso paga MXN 4,500. La excepción son los condominios de interés social y popular, donde el artículo 77 permite fijar la cuota por número de unidades.
En la Ciudad de México, quien no paga dos cuotas ordinarias o una extraordinaria es moroso según el artículo 2 de la ley de condominios. Paga intereses moratorios con tope de 9 % anual, pierde el voto en la asamblea aunque conserva la voz, no puede convocar ni ser electo administrador o miembro del comité de vigilancia, y la asamblea puede restringirle luz o gas pagados con las cuotas, nunca el agua. Además, el adeudo puede cobrarse por la vía ejecutiva civil y la PROSOC puede multarlo.
El que fije la asamblea o el reglamento interno, con un límite: el artículo 33, fracción V, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México dice que el interés por morosidad, calculado por separado sobre cada cuota adeudada, no puede exceder del 9 % anual, conforme al Código Civil. Sobre una cuota de MXN 4,500, eso equivale como máximo a unos MXN 33.75 por cada mes de atraso. Cobrar por encima de ese tope no tiene respaldo en la ley.
Es el documento que resume lo que debe una unidad por cuotas, intereses moratorios y penas convencionales. Según el artículo 59 de la ley de condominios de la Ciudad de México, trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil si lo firman el administrador y el presidente del comité de vigilancia y va acompañado de los recibos de pago y de copia certificada, por notario o por la PROSOC, del acta o del reglamento donde se fijaron las cuotas. Procede con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas.
Son cantidades que acuerda la asamblea general para gastos imprevistos o extraordinarios. En la Ciudad de México, el artículo 55 de la ley de condominios dice que proceden cuando el fondo de administración y mantenimiento no alcanza para un gasto corriente extraordinario, o cuando el fondo de reserva no alcanza para obras, impermeabilización, cambio de bombas o reparaciones mayores. Se reparten por indiviso, y basta una sola cuota extraordinaria vencida para que el condómino se considere moroso.
Sí, en la Ciudad de México. El artículo 28 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles dice que el nuevo condómino adquiere la unidad con la carga de las cuotas e intereses no pagados. El artículo 60 obliga al vendedor a entregar una constancia de no adeudo expedida por el administrador, quien debe emitirla en un máximo de cinco días hábiles; si el comprador no la recibe, queda como obligado solidario del adeudo existente.
No. En México el régimen de propiedad en condominio es local y cada estado tiene su propia norma: Nuevo León tiene su Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, el Estado de México su Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio y Jalisco regula el condominio en su Código Civil. Las reglas sobre intereses, morosidad y cobro cambian de un estado a otro, así que siempre hay que leer la ley local junto con la escritura constitutiva y el reglamento interno.
