Una asamblea extraordinaria se reúne cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto lo ameritan, y la pueden convocar el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes, según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001. Su quórum es el mismo de una ordinaria: sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes del conjunto y decide con la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión (artículo 45).
Lo que cambia es el orden del día. En una extraordinaria solo se decide lo que venía escrito en la convocatoria, y el acta tiene que decir que fue extraordinaria. Además hay un vacío que muchos reglamentos no llenan: la ley no dice con cuántos días de anticipación se convoca.
Aquí está lo que exige la norma, lo que deja en manos del reglamento y la lectura más reciente del Ministerio de Vivienda, de 2025, para que la reunión no se caiga por un detalle de forma.
Asamblea extraordinaria
Quién la convoca y cuánto coeficiente necesita
Pueden convocarla (artículo 39)
La convocatoria lleva el orden del día. En la reunión solo se decide lo que está escrito en él.
Coeficientes del conjunto entero
- 20 %: propietarios que pueden convocar
- Más del 50 %: quórum (artículo 45)
- 70 %: mayoría calificada del artículo 46, en votos a favor sobre el total
El quórum de una extraordinaria es el mismo de una ordinaria. Lo que la distingue es quién puede convocarla y que no puede decidir nada por fuera del orden del día.
¿Cuándo se convoca una asamblea extraordinaria?
El artículo 39 la reserva para cuando «las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten». La ley no trae una lista cerrada de motivos. El Ministerio de Vivienda, en su concepto 2025EE0040140, propone un criterio práctico: decisiones que no pueden esperar a la asamblea ordinaria o que afectan de forma sustancial el funcionamiento de la copropiedad. Los ejemplos que da el propio concepto:
- Reparar ascensores, bombas de agua o filtraciones que pongan en riesgo la estructura, cuando hay que recaudar expensas extraordinarias para pagarlo.
- Aprobar recursos para gastos imprevistos o atender una calamidad.
- Designar administrador por vacancia.
- Modificar el manual de convivencia, siempre que el reglamento no imponga un procedimiento o una mayoría especial.
También se puede remover al administrador en una extraordinaria, si es la asamblea quien lo nombra. El artículo 38 le da a la asamblea la facultad de nombrarlo y removerlo, pero el artículo 50 se la pasa al consejo de administración donde este exista. Un concepto del Ministerio de 2009 (1200-E2-9794) confirma que en una extraordinaria se puede nombrar y remover al administrador, al consejo y al comité de convivencia, respetando esa excepción y con el punto en el orden del día.
¿Quién puede convocarla? Cuatro puertas
Una ordinaria la convoca el administrador. Una extraordinaria tiene cuatro posibles convocantes, y cualquiera de ellos basta:
| Quién convoca | Qué tiene en cuenta |
|---|---|
| El administrador | Convocar reuniones ordinarias o extraordinarias es una de sus funciones (artículo 51, numeral 1). |
| El consejo de administración | Donde exista. Es obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados, sin contar parqueaderos ni depósitos. |
| El revisor fiscal | Donde exista. Es obligatorio en uso comercial o mixto y potestativo en los residenciales. |
| Un grupo de propietarios | Un número plural que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes, es decir, el 20 % del conjunto. |
La cuarta puerta es la que destraba los conflictos: si el administrador no quiere convocar, los propietarios que reúnan el 20 % de los coeficientes pueden hacerlo por su cuenta. Conviene que firmen la convocatoria con nombre, unidad y coeficiente para que cualquiera pueda comprobar que la suma llega a esa quinta parte.
¿Con cuántos días de anticipación se convoca?
La Ley 675 fija los quince días calendario en el inciso que regula la asamblea ordinaria. Para la extraordinaria no fija plazo. El Ministerio de Vivienda lo reconoce así en el concepto 2025EE0040140:
«La ley no fija un término específico para realizar la convocatoria de asambleas extraordinarias, a diferencia de las asambleas ordinarias, cuyo término mínimo de convocatoria es de quince (15) días calendario. En ausencia de previsión en el reglamento de propiedad horizontal, de manera respetuosa se recomienda aplicar de forma analógica dicho término, atendiendo a los principios de publicidad y participación.»
En la práctica queda así: si el reglamento fija un plazo para las extraordinarias, manda el reglamento. Si no dice nada, la lectura más conservadora es convocar con quince días calendario. Los conceptos del Ministerio no son obligatorios, pero son la lectura oficial más reciente y un respaldo útil si alguien impugna la reunión.
El resto de la convocatoria sigue las reglas de cualquier asamblea: se envía a cada propietario a la última dirección registrada (parágrafo 1 del artículo 39) e incluye la relación de los propietarios que deben expensas comunes (parágrafo 2).
¿Qué se puede decidir? Solo lo que está en el orden del día
Este es el límite que más reuniones tumba. El parágrafo 1 del artículo 39 dice:
«Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.»
La norma no deja abierta la puerta a «los temas que surjan». Si en la reunión aparece un asunto nuevo, se puede conversar, pero decidirlo exige otra convocatoria. El Ministerio advierte que una votación sobre temas no convocados puede terminar anulada por vicio de procedimiento, y que la vía para discutirlo es la impugnación ante el juez del artículo 49.
Dos consejos de redacción: escribe cada punto como la decisión que se va a votar («aprobar una cuota extraordinaria de tanto, para tal obra, pagadera en tantas cuotas») y no como un tema genérico («obras»). Y recuerda que el acta debe indicar si la reunión fue ordinaria o extraordinaria, además de la forma de convocatoria, el orden del día, los asistentes con su unidad y coeficiente y los votos de cada decisión (artículo 47).
¿Cuál es el quórum de una asamblea extraordinaria?
El mismo de cualquier asamblea. El artículo 45 no distingue entre ordinarias y extraordinarias, salvo que la ley o el reglamento exijan algo superior:
- Para sesionar: un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes del conjunto entero.
- Para decidir: la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión.
Un ejemplo: si al instalar la reunión están presentes propietarios que suman el 58 % de los coeficientes, hay quórum, porque supera la mitad. Una decisión ordinaria necesita entonces el voto favorable de más de la mitad de ese 58 %. La diferencia entre las dos bases, el conjunto entero y lo representado en la sala, la explicamos con números en quórum de la asamblea.
¿Qué decisiones exigen el 70 % aunque la reunión sea extraordinaria?
Las del artículo 46, que piden el voto favorable del 70 % de los coeficientes que integran el conjunto, no de los presentes. Tres de ellas son las que más llevan a convocar una extraordinaria:
- Expensas extraordinarias cuya cuantía total, en la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
- Reforma de los estatutos y del reglamento.
- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en una proporción de por lo menos el 75 %.
Una cuota extraordinaria por debajo de ese tope de cuatro expensas mensuales se aprueba con la mayoría del artículo 45, salvo que el reglamento exija más. Por encima, necesitas ese 70 %, y conviene hacer la cuenta antes de redactar la convocatoria. La lista completa está en las decisiones que exigen el 70 por ciento.
¿Qué pasa si no se reúne el quórum?
El artículo 41 habla de la asamblea general convocada, sin distinguir entre ordinaria y extraordinaria: si no puede sesionar por falta de quórum, se reúne de nuevo el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p. m., salvo que el reglamento disponga otra cosa, y sesiona y decide con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. Esa posibilidad tiene que quedar escrita en la primera convocatoria.
El límite es el mismo de siempre: según el parágrafo del artículo 46, en segunda convocatoria no se pueden tomar las decisiones del 70 % salvo que se alcance efectivamente esa mayoría. Si la extraordinaria era para una cuota alta o una reforma al reglamento, la segunda convocatoria no la salva. Lo detallamos en qué se puede decidir en segunda convocatoria.
¿Puede ser virtual o mixta?
Sí. Los artículos 42 y 43 permiten reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita, con prueba inequívoca de quién votó, qué votó y a qué hora. La regla del orden del día aplica igual, porque el parágrafo 1 del artículo 39 la extiende a las reuniones no presenciales. Lo que no se puede es tomar en reunión no presencial las decisiones del artículo 46. Los requisitos están en cómo hacer válida una asamblea virtual.
Si la extraordinaria es urgente, el tiempo se va en lo operativo: el censo de propietarios con su coeficiente, la lista de deudores para la convocatoria, el conteo del quórum y el acta. El módulo de asambleas de portea congela el padrón y los coeficientes al convocar, aplica la antelación que fije tu reglamento, calcula el quórum del artículo 45 en vivo, bloquea las decisiones del artículo 46 en reuniones no presenciales y sella el acta con un código de integridad. Sirve para reuniones presenciales, mixtas o virtuales, y se cobra por asamblea realizada, sea ordinaria o extraordinaria, desde $850.000 con IVA incluido hasta 50 apartamentos. La videoconferencia la pone el conjunto.
Convoca la extraordinaria con el quórum a la vista
Te mostramos cómo queda una asamblea en el módulo de portea: convocatoria con orden del día, quórum por coeficiente en vivo, votación y el acta sellada.
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Ley 675 de 2001, artículos 38, 39, 41, 42, 43, 45, 46, 47, 49, 50, 51, 53 y 56, Congreso de la República (Secretaría del Senado) · Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, Oficina Asesora Jurídica, concepto 2025EE0040140, «Asambleas extraordinarias en la propiedad horizontal» (PDF) · Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, Oficina Asesora Jurídica, concepto 1200-E2-9794 del 20 de febrero de 2009, elecciones en reuniones extraordinarias (PDF). Este artículo no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
Según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la pueden convocar cuatro: el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, es decir, el 20 por ciento del conjunto. Cualquiera de ellos basta. La convocatoria debe enviarse a cada propietario a la última dirección registrada, incluir el orden del día y la relación de propietarios que deben expensas comunes.
El mismo de una ordinaria. El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 exige que asistan propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes del conjunto para sesionar, y el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión para decidir. Las decisiones del artículo 46, como reformar el reglamento o imponer expensas extraordinarias altas, exigen el 70 por ciento de los coeficientes de todo el conjunto. El reglamento puede pedir un quórum superior.
La Ley 675 de 2001 no fija un plazo para las extraordinarias; los quince días calendario del artículo 39 están escritos para la ordinaria. Manda lo que diga el reglamento de la copropiedad. Si el reglamento no dice nada, el Ministerio de Vivienda, en el concepto 2025EE0040140, recomienda aplicar por analogía esos quince días calendario, atendiendo a los principios de publicidad y participación. Ese concepto orienta sin obligar y es la lectura oficial más reciente.
Se pueden conversar, pero no decidir. El parágrafo 1 del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 dice que en la asamblea extraordinaria, en las reuniones no presenciales y en las decisiones por comunicación escrita, el orden del día va en el aviso y no se pueden tomar decisiones sobre temas no previstos en él. El Ministerio de Vivienda advierte que una decisión así puede anularse por vicio de procedimiento mediante la impugnación del artículo 49.
Aplica la segunda convocatoria del artículo 41 de la Ley 675 de 2001, que no distingue entre ordinaria y extraordinaria: la reunión se hace el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p. m., salvo que el reglamento disponga otra cosa, y decide con cualquier número plural de propietarios. Debe anunciarse en la primera convocatoria. Las decisiones del 70 por ciento del artículo 46 no se pueden tomar ahí, salvo que se alcance efectivamente esa mayoría.
Sí, si está en el orden del día. El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 le da a la asamblea la función de aprobar las cuotas para expensas extraordinarias. La mayoría depende del monto: si la cuantía total en la vigencia presupuestal supera cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, el artículo 46 exige el voto favorable del 70 por ciento de los coeficientes del conjunto, y esa decisión no se puede tomar en reunión no presencial ni en segunda convocatoria sin alcanzar ese 70 por ciento.
Sí, cuando es la asamblea quien lo nombra. El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 le da a la asamblea la facultad de nombrar y remover al administrador, pero el artículo 50 se la asigna al consejo de administración donde exista. Un concepto del Ministerio de 2009 confirma que en una extraordinaria se puede nombrar y remover al administrador, al consejo y al comité de convivencia, siempre que se respete esa excepción y el punto esté en el orden del día.
