¿Se puede aprobar la reconstrucción del edificio en asamblea virtual? Qué cambió con el Decreto 1423

El edificio quedó afectado. El estudio dice que hay que reforzar la estructura, o que ya no vale la pena y toca reconstruir. Es la decisión más cara que va a tomar esa copropiedad en veinte años, y necesita el 70 por ciento de los coeficientes para aprobarse.

Y ahí empieza el problema real: después de un sismo, la mitad de los propietarios no vive en el edificio. Unos están donde un familiar, otros arrendaron en otra ciudad, otros no vuelven hasta que les digan que es seguro. Reunir el 70 por ciento de los coeficientes en un salón comunal, en esas condiciones, puede tomar meses. Y hasta el 17 de septiembre de 2026, no había alternativa: el parágrafo del artículo 46 de la Ley 675 prohibe adoptar decisiones de mayoría calificada en reuniones no presenciales.

El Decreto Legislativo 1423 de 2026 cambió eso, pero no del todo, y la diferencia importa.

Qué hizo exactamente el decreto

El Decreto 1423 inaplica el artículo 46 y el parágrafo del artículo 44 de la Ley 675 para un grupo específico de decisiones: reparación, rehabilitación, reforzamiento y reconstrucción. Para esas cuatro, y solo esas cuatro, la asamblea puede ser presencial, virtual o mixta.

Su artículo 12 lo dice con todas las letras: la reunión puede hacerse por cualquier medio tecnológico, siempre que se garanticen cuatro cosas.

1. Identificar a los participantes. Saber quién está del otro lado, no solo que hay alguien conectado.
2. Deliberación sincrónica. Todos al mismo tiempo. No es un formulario que se contesta en tres días.
3. Verificación de coeficientes de copropiedad. Que el sistema sepa cuánto pesa el voto de cada unidad.
4. Evidencia del voto. Que quede registro de lo que cada uno votó.

Vale la pena detenerse en esa lista, porque es una rareza: es la especificación funcional de un módulo de asamblea digital, escrita por el Gobierno. No hay que inferirla de principios generales. Está enumerada.

Lo que el decreto no habilitó

La extinción de la propiedad horizontal no aparece en el texto. Es la decisión de disolver el régimen, que es a donde llegan algunos edificios cuando reconstruir no tiene sentido económico. Esa sigue sujeta a la regla general, y la regla general exige reunión presencial.

Es una distinción fácil de pasar por alto y cara de equivocar: una asamblea virtual que apruebe la extinción es una asamblea impugnable, decreto o no decreto.

Tres condiciones que lo limitan

Geográfica. Aplica en municipios acreditados como afectados, dentro de 16 departamentos, y la copropiedad debe acreditar afectación directa. No basta con estar en un municipio de la lista: hay que demostrar que el edificio resultó afectado.

Temporal. La vigencia es de 24 meses. En términos de producto y de reglamento, eso significa una regla con fecha de caducidad en septiembre de 2028.

Judicial, y esta es la que nadie está mirando. Toda la habilitación cuelga de que la Corte Constitucional declare exequible el Decreto 1261, y sobre eso no hay fallo. La Defensoría del Pueblo pidió el 18 de septiembre que la exequibilidad quede condicionada a limitar el ámbito territorial a municipios con afectación documentada. Traducido para un consejo de administración: nadie debería prometer que la habilitación dura 24 meses en todos los municipios. Puede quedar recortada.

Dos cosas más que trae el decreto y que sí tocan la caja

Su artículo 10 libera el fondo de imprevistos para atender lo relacionado con la afectación, y su artículo 11 permite planes de pago especiales para las expensas extraordinarias que salgan de esas decisiones. Para una copropiedad que acaba de aprobar una cuota extraordinaria de reforzamiento, la segunda es probablemente más útil que la primera: permite repartir el golpe sin empujar a media copropiedad a la mora. Sobre cómo se sostiene la cartera en un año así, escribimos en cómo cobrar la administración cuando hay cartera morosa.

Cómo se cumple cada uno de los cuatro requisitos, en la práctica

Un enlace de Zoom no cumple los cuatro. Deja constancia de que hubo reunión, pero no identifica al propietario frente al censo, no pondera por coeficiente y no produce evidencia del voto unidad por unidad. Esas tres cosas hay que resolverlas aparte.

El módulo de asambleas de portea se construyó alrededor de esa lista antes de que existiera el decreto, porque son los mismos problemas que tiene cualquier asamblea virtual: cada propietario entra con su identidad del censo, el quórum se calcula por coeficiente en vivo, el voto queda registrado y el acta se cierra con un código de integridad recomputable, más seis archivos CSV de evidencia. La deliberación sincrónica la pone el enlace de video que el conjunto ya use, porque portea no hace la videoconferencia.

Y hay que decir la parte incómoda: esto es norma de excepción. Ninguna copropiedad debería reescribir su reglamento sobre una habilitación temporal, y ningún proveedor debería vender una funcionalidad permanente apoyada en ella. Lo sensato es usarla para lo que sirve, que es tomar ahora una decisión urgente, y dejar constancia en el acta de la norma bajo la cual se tomó.

Esto no es asesoría jurídica. Para una asamblea con puntos del artículo 46, y más si se apoya en un decreto de excepción, el acompañamiento del abogado de la copropiedad no es opcional.

Fuentes

Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026, artículos 10, 11 y 12, repositorio normativo del Ministerio de Vivienda · Ley 675 de 2001, artículos 44 y 46 · Comunicado de la Defensoría del Pueblo del 18 de septiembre de 2026 sobre el Decreto 1261 · Este artículo describe una norma de excepción cuya vigencia depende de un fallo de constitucionalidad pendiente y no constituye asesoría jurídica.

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