Trasteo en un conjunto residencial: reglas, horarios y lo que la administración no puede exigir

Ninguna ley nacional fija un horario o un procedimiento único para los trasteos en propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001 pone las bases: cada propietario usa su unidad conforme al reglamento, responde por los daños que cause él o las personas por las que deba responder (artículo 18) y el administrador expide el paz y salvo cuando cambia el propietario o el tenedor (artículo 51, numeral 13). El aviso previo, la franja horaria y el cuidado del ascensor los fija el reglamento o el manual de convivencia de cada conjunto.

Y hay un límite que conviene tener claro antes de que llegue el camión: que un residente esté en mora con la administración no autoriza a impedirle el trasteo. La Corte Constitucional lo dijo en la Sentencia T-468 de 2004, y la ley le da al conjunto una herramienta mejor para cobrar.

Esta guía ordena el trasteo de principio a fin, con lo que puede pedir la administración, lo que no puede exigir y cómo dejar todo registrado.

¿Qué dice la ley sobre los trasteos en propiedad horizontal?

La Ley 675 no tiene un artículo dedicado a los trasteos. Lo que aplica son las obligaciones generales del artículo 18 para los bienes privados: usarlos conforme al reglamento, sin comprometer la seguridad del edificio ni perturbar la tranquilidad de los vecinos (numeral 1), y resarcir los daños causados «por su descuido o el de las personas por las que deba responder» (numeral 2). En un trasteo, esas personas son los coteros y el transportador que contrató el residente.

Todo lo demás, desde cuántos días antes hay que avisar hasta qué ascensor se usa, lo fija el reglamento de propiedad horizontal o el manual de convivencia. Si el tuyo no dice nada, la asamblea puede aprobar unas reglas de trasteo, y desde ese momento son exigibles a todos los residentes, propietarios y arrendatarios. Para que esas reglas se sostengan cuando alguien las incumple, conviene redactarlas con la lógica de las sanciones que explicamos en manual de convivencia y sanciones.

¿Qué suele pedir el reglamento para un trasteo?

Los manuales de convivencia que funcionan bien piden pocas cosas y las piden por escrito:

• Aviso previo a la administración, con la fecha, la franja horaria, la unidad, la placa del vehículo y los nombres del personal que va a entrar.
• Franja horaria definida, fuera de las horas de descanso del manual. No hay una hora de trasteo fijada por ley nacional; como referencia, la Resolución 0627 de 2006 llama horario diurno al que va de las 7:01 a las 21:00.
• Un solo ascensor para el trasteo, protegido con cartón o mantas, y la prioridad de los demás residentes en el otro, si lo hay.
• Zona de cargue señalada, para que el camión no bloquee la entrada vehicular ni los parqueaderos de visitantes.
• Un responsable presente: el residente o alguien autorizado por él, que firme el recorrido de entrada y de salida.

Un trasteo a las once de la noche no tiene una prohibición expresa en la ley, pero si perturba el sosiego del vecindario puede ser un comportamiento contrario a la convivencia del artículo 33 del Código de Policía. Lo explicamos en ruido en propiedad horizontal.

¿Pueden impedir un trasteo por deudas de administración?

No. En la Sentencia T-468 de 2004, la Corte Constitucional revisó el caso de un edificio de Bogotá con cinco meses de administración en mora. El administrador ordenó a los celadores no dejar entrar a la propietaria, no recibir la correspondencia ni los pedidos con los que su madre trabajaba, y llegaron a impedirle sacar su carro del edificio. La Corte concedió la tutela y dejó una regla que aplica a cualquier medida de presión en la portería:

«El hecho de que un copropietario se encuentre en mora no autoriza al administrador de un Edificio constituido bajo el Régimen de propiedad horizontal para violar derechos fundamentales».

La misma sentencia recuerda que existen mecanismos legales para cobrar lo adeudado. Retener los muebles o bloquear el camión deja a la copropiedad expuesta a una tutela, mientras la deuda sigue igual. Además, el parágrafo del artículo 59 de la Ley 675 prohíbe restringir el uso de los bienes comunes esenciales, y el artículo 3 incluye entre ellos las circulaciones indispensables para llegar a los bienes privados.

Lo que sí tiene el conjunto es una vía de cobro muy fuerte. La mora causa intereses de hasta una y media veces el interés bancario corriente (artículo 30), y para el proceso ejecutivo el título es el certificado de deuda expedido por el administrador, sin requisitos adicionales (artículo 48). Si quien se va es un arrendatario, el artículo 29 establece solidaridad entre el propietario y el tenedor en el pago de las expensas ordinarias: la deuda no se va con el camión. La estrategia completa está en cómo cobrar la administración y bajar la cartera morosa.

El paz y salvo en un trasteo: para qué sirve

El artículo 51, numeral 13, de la Ley 675 le asigna al administrador la función de expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que cambia el propietario o el tenedor de una unidad. Es el documento que necesitan el arrendador que recibe su apartamento, el arrendatario que se va y el comprador que llega, para saber en qué estado quedan las cuentas.

Muchos conjuntos lo piden como requisito para programar el trasteo. Pedirlo como información está bien; lo que la ley no prevé es convertirlo en un permiso para sacar los muebles. Si la unidad tiene deuda, el camino es expedir el estado de cuenta, informar al propietario, que responde de forma solidaria, y seguir el cobro. Cómo se pide, cuánto se demora y qué debe contener está en nuestra guía de paz y salvo de administración.

Daños en zonas comunes durante el trasteo: quién responde

Responde el residente que hace el trasteo, por lo que hizo él y por lo que hicieron los coteros y el transportador que contrató, según el numeral 2 del artículo 18. Si es arrendatario, el propietario también queda en la conversación, porque es quien responde ante la copropiedad por su unidad.

Para que ese cobro sea posible, el daño tiene que poder probarse. Por eso el recorrido funciona en dos tiempos: antes de empezar, el portero y el responsable del trasteo revisan el ascensor, los pasillos, las puertas y el acceso, y toman fotos con fecha y hora; al terminar, repiten el recorrido. Si aparece un golpe en el ascensor, la comparación está hecha. El valor se cobra según el procedimiento del reglamento, con requerimiento escrito y derecho de defensa.

Algunos reglamentos piden una garantía en dinero antes del trasteo. Si tu conjunto quiere usarla, lo prudente es que la apruebe la asamblea, que quede en el manual con el monto, el plazo de devolución y la forma de descontar los daños probados, y que se aplique a todos por igual.

El papel de la portería en un trasteo

La portería es donde el trasteo se gana o se pierde. Lo que tiene que pasar en la puerta es sencillo:

1. Verificar la autorización. El camión y el personal entran porque el residente los autorizó, no porque llegaron con muebles.
2. Registrar lo mínimo. Placa, nombres y documento del personal, unidad de destino y horas de entrada y salida. El documento se mira y se devuelve: el artículo 18 del Decreto 2150 de 1995 prohíbe retenerlo, como explicamos en ¿el portero puede pedir la cédula?
3. Dejar constancia del recorrido de entrada y de salida, con las fotos.
4. Avisar a la administración si el trasteo se sale de la franja o aparece un daño.

Con portea, el residente autoriza desde la app el ingreso del camión y del personal, y la portería ve la autorización y deja el registro con hora, sin cuaderno sobre el mostrador. Las reglas de trasteo salen como comunicado con confirmación de lectura, para que nadie diga que no las conocía, y la franja del ascensor o de la zona de cargue se puede manejar como una reserva más, igual que el salón social. Si hay un daño, entra como PQRS con radicado y queda unido a las fotos del recorrido. Sobre la bitácora sin papel, mira la minuta digital de portería.

Fuentes

Ley 675 de 2001, artículos 3, 18, 29, 30, 48, 51 y 59, Congreso de la República (Secretaría del Senado) · Corte Constitucional, Sentencia T-468 de 2004, M. P. Marco Gerardo Monroy Cabra, 13 de mayo de 2004 (relatoría) · Decreto 2150 de 1995, artículo 18 · Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, artículo 33 · Resolución 0627 de 2006, Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, artículo 2 (texto). Este artículo no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.

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