En un conjunto residencial, una remodelación puede caer en tres caminos. Las reparaciones locativas, como cambiar pisos, enchapes, cielos rasos, pintura o las redes internas, no requieren licencia de construcción según el artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto 1077 de 2015, siempre que no toquen la estructura, la distribución ni las características de la unidad. Mover muros, ampliar el área o reforzar la estructura sí requieren licencia de la curaduría. Y lo que afecta bienes comunes, como la fachada, necesita además la decisión de la asamblea.
En los tres casos hay algo que no cambia: la obra se avisa a la administración, se hace en el horario del reglamento y los daños los paga quien la hace, como ordena el artículo 18 de la Ley 675 de 2001.
Esta guía te ayuda a ubicar tu obra en el camino correcto antes de contratar al maestro, y le da al administrador una lista para manejar las obras del conjunto sin improvisar.
Obras en propiedad horizontal
Tres caminos para una remodelación
En los tres caminos: aviso a la administración, horario del reglamento y daños a cargo de quien hace la obra (art. 18, num. 2, de la Ley 675).
¿Qué obras puedo hacer en mi apartamento sin licencia?
Las que el Decreto 1077 de 2015, que compila las normas del sector vivienda, llama reparaciones o mejoras locativas: las obras que mantienen el inmueble en buen estado sin afectar su estructura portante, su distribución interior ni sus características funcionales, formales o volumétricas. El artículo 2.2.6.1.1.10 incluye, entre otras:
- El mantenimiento, la sustitución o la mejora de pisos, cielos rasos, enchapes y pintura.
- El cambio o la mejora de las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas dentro de la unidad.
Remodelar una cocina o un baño cambiando enchapes, muebles, aparatos y tuberías, sin mover muros, cabe aquí. Que no requiera licencia no quiere decir que no tenga reglas: quien ejecuta la obra responde por los daños a terceros y debe cumplir el reglamento de propiedad horizontal. Por eso, aun sin licencia, la obra se avisa a la administración antes de empezar.
¿Cuándo una remodelación necesita licencia de construcción?
Cuando cambia lo que la reparación locativa no puede tocar. El artículo 2.2.6.1.1.7 del mismo decreto define las modalidades de la licencia de construcción; las que más aparecen en un apartamento son la modificación, que cambia el diseño sin aumentar el área, y la ampliación, que agrega área construida. También tienen su propia modalidad el reforzamiento estructural y la demolición. En la práctica:
- Tumbar o mover un muro que cambia la distribución del apartamento.
- Construir un mezanine o cualquier área nueva.
- Intervenir columnas, vigas o placas.
La licencia la expide la curaduría urbana o, donde no hay curadurías, la oficina de planeación del municipio. Construir sin licencia, o desconociendo la que se otorgó, es un comportamiento contrario a la integridad urbanística según el artículo 135 de la Ley 1801 de 2016, el Código de Policía. Y si el muro es estructural, el riesgo ya no es solo una sanción: es la estabilidad del edificio de todos. Ante la duda, la curaduría puede emitir un concepto sobre tu caso antes de que empiece la obra.
Lo que dice la Ley 675 sobre las obras dentro de una unidad
El artículo 18 de la Ley 675 fija tres obligaciones que aplican a cualquier remodelación, con o sin licencia:
- No comprometer la seguridad ni la solidez del edificio o conjunto, ni producir ruidos y molestias que perturben la tranquilidad de los vecinos (numeral 1).
- Reparar de inmediato lo que pueda causar perjuicios al edificio, incluidas las redes de servicios dentro de la unidad, y resarcir los daños causados por descuido propio o de las personas por las que se deba responder (numeral 2). La filtración que baja al apartamento de abajo durante una obra entra aquí, y las personas por las que respondes son el maestro y sus ayudantes.
- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos ni hacer nuevas construcciones, y el del piso bajo no puede adelantar excavaciones, sótanos u obras que perjudiquen la solidez, sin autorización de la asamblea y sin cumplir las normas urbanísticas (numeral 3).
El reglamento de cada conjunto puede agregar reglas propias, como el aviso previo, el horario o el manejo de los escombros, porque el numeral 4 remite a lo que prevean la ley y el reglamento.
Fachada, ventanas y balcones: por qué no los decide un solo propietario
El artículo 3 de la Ley 675 incluye las fachadas entre los bienes comunes esenciales, junto con la estructura, los cimientos y los techos o losas que sirven de cubierta. Son de todos los propietarios, así que no los cambia uno solo, aunque la ventana o el balcón estén en su apartamento.
Por eso cambiar el color o el material de las ventanas, cerrar un balcón con vidrio o instalar una reja exterior distinta a las demás no es una decisión individual: lo que diga el reglamento sobre la fachada, o lo que decida la asamblea con la mayoría que este exija, es lo que manda. Si además la obra cambia el área o la volumetría, como pasa al cerrar un balcón, puede requerir licencia: conviene consultarlo con la curaduría antes de contratar.
Antes de comprar las ventanas
Pide a la administración la regla vigente sobre la fachada: color, material y modelo aprobados. Muchos conjuntos ya tienen un modelo único de ventana o de reja, y ajustarse a él ahorra una discusión en la asamblea.
¿Cuál es el horario de obras en un conjunto residencial?
No hay un horario de obras fijado por ley nacional para los conjuntos. Lo fija el reglamento o el manual de convivencia, y si no existe, lo puede aprobar la asamblea. El Código de Policía lo reconoce: el artículo 33, numeral 1, literal b, que sanciona el ruido de equipos y maquinaria en el vecindario, deja a salvo las construcciones o reparaciones en horas permitidas. Fuera de ese horario, el taladro es un problema de convivencia y de policía.
La multa, quién la impone y cómo se prueba el ruido están en nuestra guía de ruido en propiedad horizontal. Para el administrador, la regla práctica es avisar a la torre o al piso antes de que empiece una obra ruidosa, con las fechas y el horario: la mayoría de las quejas nacen de la sorpresa.
Contratistas en la portería: quién entra y cómo
Una obra de tres semanas pone a la portería frente al mismo grupo de personas todos los días. Lo que funciona es tratarlas como lo que son, personal autorizado por un residente para un periodo:
- El residente autoriza a su contratista con nombres, fechas de la obra y horario.
- La portería registra los datos mínimos (nombre, documento, unidad y hora) y no retiene la cédula, que el artículo 18 del Decreto 2150 de 1995 prohíbe retener. Lo explicamos en ¿el portero puede pedir la cédula?
- Los materiales entran y los escombros salen por la ruta y en el horario que fije la administración, y no se dejan en zonas comunes.
Con portea, el residente crea desde la app una autorización recurrente con reglas de horario para su contratista, de modo que el maestro entra en los días y horas de la obra sin que la portería tenga que llamar cada mañana, y cada ingreso queda registrado con hora. Más detalles en autorizar visitantes desde el celular.
Cómo manejar las obras desde la administración
Un conjunto con muchas remodelaciones al año se ahorra conflictos con un procedimiento corto y siempre igual:
- Formulario de aviso de obra: unidad, tipo de obra, fechas, contratista y, si aplica, número de licencia.
- Revisión rápida del tipo de obra: si toca fachada, estructura o bienes comunes, pasa al consejo o a la asamblea antes de empezar.
- Comunicado a los vecinos de la torre o del piso, con fechas y horario.
- Protección de zonas comunes: ascensor, pasillos y ruta de materiales y escombros.
- Cierre: recorrido final y registro de cualquier daño, que se cobra con el procedimiento del reglamento.
En portea, el aviso a los vecinos sale como comunicado con confirmación de lectura y cualquier queja por ruido, polvo o daño entra como PQRS con radicado, unida a la obra que la generó. Así el administrador sabe qué obras están activas, quién entra por cada una y qué reclamos hay abiertos, sin depender del cuaderno de la portería. Si las reglas de obra todavía no están en tu manual, empieza por manual de convivencia y sanciones.
Obras avisadas, contratistas autorizados y vecinos informados
Te mostramos cómo funcionan en portea las autorizaciones recurrentes para contratistas, los comunicados con confirmación de lectura y las PQRS con radicado, para que cada remodelación del conjunto quede en orden.
Hablar por WhatsAppFuentes
Decreto 1077 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, artículos 2.2.6.1.1.7 y 2.2.6.1.1.10 (Función Pública) · Ley 675 de 2001, artículos 3 y 18, Congreso de la República (Secretaría del Senado) · Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, artículos 33 y 135 (Secretaría del Senado) · Ley 2450 de 2025, artículo 18 (Secretaría del Senado) · Decreto 2150 de 1995, artículo 18. Este artículo no constituye asesoría jurídica ni técnica para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
No, si la obra se limita a cambiar enchapes, pisos, muebles, aparatos, pintura o las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas o de gas, sin mover muros ni tocar la estructura. Son reparaciones locativas según el artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto 1077 de 2015. Igual debes avisar a la administración, respetar el horario de obras del reglamento y responder por los daños que cause la obra.
No sin licencia. Cambiar la distribución interior deja de ser una reparación locativa y requiere licencia de construcción en la modalidad de modificación, que expide la curaduría urbana o la oficina de planeación del municipio. Si el muro es estructural, además está en juego la solidez del edificio, que el artículo 18 de la Ley 675 obliga a proteger. Construir sin licencia es un comportamiento contrario a la integridad urbanística del artículo 135 del Código de Policía.
No por decisión individual. Las fachadas son bienes comunes esenciales según el artículo 3 de la Ley 675, así que el color, el material y el modelo de ventanas, rejas y cerramientos los fija el reglamento o la asamblea. Si cerrar el balcón cambia el área o la volumetría, puede requerir además licencia de construcción.
No hay un horario de obras fijado por ley nacional para los conjuntos. Lo fija el reglamento o el manual de convivencia de cada copropiedad, y si no existe, lo puede aprobar la asamblea. El artículo 33 del Código de Policía deja a salvo las construcciones o reparaciones en horas permitidas; fuera de ellas, el ruido de la obra puede ser un comportamiento contrario a la convivencia.
Tú, como propietario de la unidad donde se hace la obra. El artículo 18, numeral 2, de la Ley 675 obliga a resarcir los daños causados por descuido propio o de las personas por las que se deba responder, y entre ellas están el contratista y sus ayudantes. Por eso conviene acordar con el contratista quién asume los daños y tener un registro del estado del apartamento vecino antes de empezar.
Sí, aunque la obra no requiera licencia. La Ley 675 obliga a usar la unidad conforme al reglamento, y la mayoría de los reglamentos piden aviso previo con fechas, tipo de obra y contratista. El aviso permite organizar el ingreso del personal, proteger el ascensor y las zonas comunes, e informar a los vecinos antes de que empiece el ruido.
